《关于制定物业管理法》的议案全文
2003/4/6 0:43:32作者：- 摘自： 编辑：-
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《物业管理法》建议案
一、现行物业管理模式下的物业纠纷日趋激化：
近年来房地产业的迅猛发展为我国保持8％的经济增长做出了极大的贡献，但是随着业主权益的觉醒和住宅制度改革的深入，我国现行物业管理模式的弊端所造成的物业管理混乱、损害业主合法权益的问题开始逐渐暴露出来。
业主遭物业公司殴打、被断水断电、乱收费、阻挠业主成立业主委员会、侵占业主共有房产收益、侵占和挪用维修基金等物业公司严重损害业主合法权益的现象比比皆是。
二、现行物业管理模式的弊端：
究其原因，我国现有的物业管理模式存在着不可推卸的责任。
我国现有的物业管理模式是一种剥夺业主选择权强迫其接受有资质(有些甚至是没有资质)的物业公司管理的模式：我们可以看到，几乎所有的相关法令、规章均规定业主需要聘请物业公司进行物业管理，而且大都用很长的章节来规定物业公司的权利义务，甚至连业主委员会的成立都需要物业公司参与。其实，物业管理是业主对物业进行自治管理的活动，是一项产权人对财产特别是共有财产进行处置的活动，和物业公司没有任何直接或必然的联系，根本就不应该在物业管理相关立法中出现任何规定物业公司权利义务的内容，更加不应该规定业主必须通过物业公司进行物业管理。
但是，这样的物业管理模式却在客观上将业主作为主人对自己所置物业进行管理变成了让一个与业主不相干的物业公司对业主的物业进行管理，人为造成主仆颠倒和概念混淆，直接导致了损害业主合法权益的事情层出不穷。
三、全面改革我国物业管理模式的建议：
根据我们的研究和调查，要从根本上解决现有的物业管理混乱和损害业主合法权益的问题，必须对我国现行的物业管理模式进行彻底改革。以下是我们对我国物业管理模式改革的一些建议，希望对全国人大在物业管理相关立法方面有一定的参考价值。
（一）要完善不动产登记制度，对物业特别是业主共有共享的部分详细登记，明确业主的权利具体的建议是：
1. 明确定义物业，对物业进行详细、具体的登记并明示。
2. 保障业主的知情权。不动产登记部门应该在不危害国家安全和业主隐私的前提下，应将所有不动产登记的资料对社会公开。
3. 产权证详细附图。
（二）要明确物业管理是业主对物业进行自主治理的活动，物业管理权是业主的权利，具体的建议是：
4. 确立物业管理权是业主的权利。建议相关部门在日后的物业管理立法时一定要首先尊重业主的这个权利，不要出台违宪违法的法令、规章。见建议稿第四条。
5. 相关立法删去关于物业公司的章节。物业管理是业主自治性的管理活动，业主与物业公司是委托与被委托的关系，二者之间的权利义务无需通过立法形式加以确定。
6. 取消对物业公司的资质认定和其它市场准入限制。现行的物业公司资质认定没有存在的必要性。消费者享有自主选择服务的权利，是否选择以及如何选择物业公司是业主自己的事情，毋须他人干涉。见建议稿第三条。
7. 物业管理相关立法主要规定业主与业主之间的关系。物业管理立法的目的在于保护物业产权所有人的权利，规范产权所有人即业主的行为和与权益相当的责任义务。
8. 业主委员会改在民政部门备案。见建议稿第十三条。
9. 每个业主都有对《业主公约》的创制权。业主可以按照《业主公约》进行物业管理，并且可以对《业主公约》进行修订。见建议稿第十八条。
10. 前期物业管理费用即业主委员会成立前的费用由开发商支付。见建议稿第十九条。
11. 明确业主委员会成立中的政府责任。虽然成立业主委员会是备案制，都是往往业主不能成立业主委员会的原因在于政府相关部门的失职。目前成立业主委员会之所以非常艰难,也有相关法规不明确政府相关部门的责任的原因。见建议稿第九条。
12. 物业管理费和物业收益由业主委员会收取并管理。业主委员会一经备案成立即设立自己的专用账号，由业委会全面负责物业管理费用和物业收益的收取和管理，杜绝主仆颠倒的怪现象。见建议稿第二十五条。
13. 维修基金交业主委员会负责管理使用，设立独立账号。维修基金是全体业主共有的财产，为避免财务风险，应该由业主委员会管理使用。见建议稿第二十八条。
14. 对业主委员会进行有效监督为避免业主委员会滥用职权或者贪污受贿。业主委员会应该设立为一个完全透明的机构。见建议稿第十六条。
（三）政府通过制定实施《物业管理标准》对业主的物业管理活动进行监督和管理
15. 政府制定实施《物业管理标准》。为提高人民的生活工作环境，维护业主的合法权益，政府应该制定《物业管理标准》，对于小区的建筑物、共享设备、共享设施的管理、维护要求进行详细规定。比如绿化达到什么标准，卫生达到什么标准，安全达到什么标准等等应该明确做出规定。
16. 达不到标准罚款或者责令改正。达不到《物业管理标准》要求的物业，政府可以对全体业主进行罚款或者责令改正。
17. 业主按照物业管理标准进行物业管理。
一、现行物业管理模式下的物业纠纷日趋激化：
近年来房地产业的迅猛发展为我国保持8％的经济增长做出了极大的贡献，但是随着业主权益的觉醒和住宅制度改革的深入，我国现行物业管理模式的弊端所造成的物业管理混乱、损害业主合法权益的问题开始逐渐暴露出来。
业主遭物业公司殴打、被断水断电、乱收费、阻挠业主成立业主委员会、侵占业主共有房产收益、侵占和挪用维修基金等物业公司严重损害业主合法权益的现象比比皆是。
二、现行物业管理模式的弊端：
究其原因，我国现有的物业管理模式存在着不可推卸的责任。
我国现有的物业管理模式是一种剥夺业主选择权强迫其接受有资质(有些甚至是没有资质)的物业公司管理的模式：我们可以看到，几乎所有的相关法令、规章均规定业主需要聘请物业公司进行物业管理，而且大都用很长的章节来规定物业公司的权利义务，甚至连业主委员会的成立都需要物业公司参与。其实，物业管理是业主对物业进行自治管理的活动，是一项产权人对财产特别是共有财产进行处置的活动，和物业公司没有任何直接或必然的联系，根本就不应该在物业管理相关立法中出现任何规定物业公司权利义务的内容，更加不应该规定业主必须通过物业公司进行物业管理。
但是，这样的物业管理模式却在客观上将业主作为主人对自己所置物业进行管理变成了让一个与业主不相干的物业公司对业主的物业进行管理，人为造成主仆颠倒和概念混淆，直接导致了损害业主合法权益的事情层出不穷。
三、全面改革我国物业管理模式的建议：
根据我们的研究和调查，要从根本上解决现有的物业管理混乱和损害业主合法权益的问题，必须对我国现行的物业管理模式进行彻底改革。以下是我们对我国物业管理模式改革的一些建议，希望对全国人大在物业管理相关立法方面有一定的参考价值。
（一）要完善不动产登记制度，对物业特别是业主共有共享的部分详细登记，明确业主的权利具体的建议是：
1. 明确定义物业，对物业进行详细、具体的登记并明示。
2. 保障业主的知情权。不动产登记部门应该在不危害国家安全和业主隐私的前提下，应将所有不动产登记的资料对社会公开。
3. 产权证详细附图。
（二）要明确物业管理是业主对物业进行自主治理的活动，物业管理权是业主的权利，具体的建议是：
4. 确立物业管理权是业主的权利。建议相关部门在日后的物业管理立法时一定要首先尊重业主的这个权利，不要出台违宪违法的法令、规章。见建议稿第四条。
5. 相关立法删去关于物业公司的章节。物业管理是业主自治性的管理活动，业主与物业公司是委托与被委托的关系，二者之间的权利义务无需通过立法形式加以确定。
6. 取消对物业公司的资质认定和其它市场准入限制。现行的物业公司资质认定没有存在的必要性。消费者享有自主选择服务的权利，是否选择以及如何选择物业公司是业主自己的事情，毋须他人干涉。见建议稿第三条。
7. 物业管理相关立法主要规定业主与业主之间的关系。物业管理立法的目的在于保护物业产权所有人的权利，规范产权所有人即业主的行为和与权益相当的责任义务。
8. 业主委员会改在民政部门备案。见建议稿第十三条。
9. 每个业主都有对《业主公约》的创制权。业主可以按照《业主公约》进行物业管理，并且可以对《业主公约》进行修订。见建议稿第十八条。
10. 前期物业管理费用即业主委员会成立前的费用由开发商支付。见建议稿第十九条。
11. 明确业主委员会成立中的政府责任。虽然成立业主委员会是备案制，都是往往业主不能成立业主委员会的原因在于政府相关部门的失职。目前成立业主委员会之所以非常艰难,也有相关法规不明确政府相关部门的责任的原因。见建议稿第九条。
12. 物业管理费和物业收益由业主委员会收取并管理。业主委员会一经备案成立即设立自己的专用账号，由业委会全面负责物业管理费用和物业收益的收取和管理，杜绝主仆颠倒的怪现象。见建议稿第二十五条。
13. 维修基金交业主委员会负责管理使用，设立独立账号。维修基金是全体业主共有的财产，为避免财务风险，应该由业主委员会管理使用。见建议稿第二十八条。
14. 对业主委员会进行有效监督为避免业主委员会滥用职权或者贪污受贿。业主委员会应该设立为一个完全透明的机构。见建议稿第十六条。
（三）政府通过制定实施《物业管理标准》对业主的物业管理活动进行监督和管理
15. 政府制定实施《物业管理标准》。为提高人民的生活工作环境，维护业主的合法权益，政府应该制定《物业管理标准》，对于小区的建筑物、共享设备、共享设施的管理、维护要求进行详细规定。比如绿化达到什么标准，卫生达到什么标准，安全达到什么标准等等应该明确做出规定。
16. 达不到标准罚款或者责令改正。达不到《物业管理标准》要求的物业，政府可以对全体业主进行罚款或者责令改正。
17. 业主按照物业管理标准进行物业管理。
本文关键词：王海
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→ 读者评论意见：
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- ：物业管理条例中禁止：1、违建；2、无序停车。合同中写了，可不履行。业主交纳了物业费，向业主委员会、物业服务企业反复多次反映无果。......。
- xqrjsz：个人观点： 安全由派出所；卫生由环卫所；日常事务由居委会等负责。实践中发现我处：业主委员会不能代表全体业主的意志、不能依法督促服务企业履行合同。 真是“让一个与业主不相干的物业公司对业主的物业进行管理，人为造成主仆颠倒和概念混淆，直接导致了损害业主合法权益的事情层出不穷。”......。
- fengkuangshuishou：物业管理费包括什么内容?我们小区还没建设完,没安装大门,我们正常交物业管理费,机动车放在楼下丢了,建设单位\物业管理部门有没有责任?该怎么办?
- mengxm：物业管理是自主管理还是请物业公司管理应当由业主们决定，关键是管理透明，帐务透明，关系到业主自身利益的事，业主必然关心，政府可以协助，且初期费用应由开发商担负
- 周小栋：中国的物业还有待于进一步的完善的提高!我做为一个内人非常的高兴并且同意此举
- 阿月：在业主不支付物业管理费时，物业管理公司解除对此物业的管理合约，开发商有何责任否？
- dong dong：物业部门在收取电费时可以比供电局收的高吗？
- heathenry：好！问题是新的物业管理条列队业主并不是公平的。从成立筹备组开始就不是公平的。而且法律条文没有细化。而且在上海好像更不合理。郁闷！！！！
- wahoo513：我支持王海！王海提出的问题是需要国务院尽快解决的问题，没有一个具体的法规来维护广大业主的权利是对业主权利的蔑视。这样只能让开发商更加肆无忌惮地侵害业主的权益，把属于业主的公共设施成为他们捞钱的工具。单靠法律诉讼，那么有10万个小区至少要有9万9千9百99个诉讼案件需要法院去受理，这不正常！
- dd：ding
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