业主真的不能自己成立业主大会吗？
2003/11/25 23:20:47作者：刘宏诚 2003-11-24 05:27:36 发表于焦点谈房论市-业委会联盟论坛 摘自： 编辑：王海
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业主真的不能自己成立业主大会吗？
建设部发布了《业主大会规程》，现在北京市国土房管局又发了转发通知，管委会更名业委会一定需要居委会一起成立筹备组？居委会、房地产商不参与成立业主大会筹备组，业主只能干瞪眼？“欠费六个月以上的业主不能被选举为业主委员会委员”一定要成为《业主公约》的内容？成立业主委员会小区办不给备案怎么办？我新写了一篇文章《业主真的无法自己成立业主大会吗？》希望关心此问题的网友们各抒己见、一起讨论。
管委会更名需要成立“筹备组”？
近日北京市国土资源和房屋管理局发出了《转发建设部业主大会规程及有关问题的通知》，该通知第四条的内容：“《物业管理条例》施行前已组建的物业管理委员会，应按《物业管理条例》、《业主大会规程》和我市物业管理纳入社区建设工作的要求，在物业所在地的街道办事处、区县国土房管局指导监督下，由原物业管理委员会、社区居委会组成筹备组，及时组织召开业主大会，将物业管理委员会名称变更为“业主委员会”，将《物业管理委员会章程》修订为《业主大会议事规则》（附件2），并制定业主公约（附件3）”颇令人费解。
物业管理委员会只是《物业管理条例》实施前北京市对业主委员会的不同称呼，它作为业主大会的执行机构和物业管理委员会的性质并没有什么区别，它由业主大会选举产生，并由小区办批准成立，在其执行业主大会授权的工作期间，负责召集业主大会，如果为了统一名称的叫法，发个公告就是了，如果业主认为有必要修改业主公约，需要召开业主大会，这也是物业管理委员会的任务和职责，完全没有必要劳烦社区居委会参与组成什么“筹备组”，国土房管局要求筹备组“筹备”什么更是让人摸不到头脑，筹备成立业主大会，已有的业主大会算什么？筹备成立业主委员会，更说不通，业主委员会不是独立的组织，只是业主大会这个组织的执行机构，希望有媒体的记者能就此问题采访个明白。
业主能否自己组建成立业主大会的筹备组？
现在，国家在进行行政管理机制的改革，笔者希望建设部和北京国土房管局的官员们也能与时俱进，不要总喜欢对老百姓的什么行为都进行行政干预，公权力对私权利的干预已经不那么行得通了。
有网友问我，建设部发布了《业主大会规程》，这次北京市国土房管局又发了通知，要求“新建居住物业筹备成立业主大会的，应在物业所在地的街道办事处(包括乡镇人民政府，下同)、区县国土房管局指导监督下，由社区居委会、开发建设单位（公有住房出售单位）、业主代表组成业主大会筹备组（以下简称筹备组）。”是否社区居委会、开发建设单位不参与组建“筹备组”，业主就无法自己成立业主大会？笔者的观点是：非也！因为建设部和北京市国土房管局只是说了成立业主大会组建筹备组的一个做法，但由于上位法对业主私有产权的保护，他们无法说禁止业主自己成立组建业主大会的筹备组。《物业管理条例》明确地规定了业主大会成立采用备案制，只要业主自己筹建业主大会没有三分之一以上业主提出反对，备案机关指不出业主自己成立业主大会有违法之处，就无法进行干预。
示范文本的作用
同样，北京市国土资源和房屋管理局《转发建设部业主大会规程及有关问题的通知》中的几个附件（示范文本）为各小区业主大会制作文件提供了便利，笔者也第一时间在网络上加以宣传。但笔者也想说明的是示范文本意义在于示范，任何人或行政部门都不能强制各小区业主在协商自己小区的文件时完全照搬示范文本，各小区业主也完全有权利在不违法的前提下对示范文本内容进行删除和增加（例如：是否在《业主公约》中约定“欠费六个月以上的业主不能被选举为业主委员会委员”完全是小区的业主自己说了算），有权利自行决定自己小区的《业主大会议事规则》和《业主公约》内容，通过自己小区的《业主大会决议》。
业主成立业主大会不给备案怎么办？
当然，任何制度的变革都不会是一帆风顺的，涉及到某些人的权利时更是如此。业主自行成立业主大会很可能会继续遇到来自不同方面的阻力，但我们业主要敢于维护法律赋予自己的合法权利，业主大会自召开那天起即可开始工作，备案如果10天内没有收到书面反对意见可以认为小区办已经默认，对那些违法行政、滥用职权的人要敢于说“不”！必要时可通过行政复议或行政诉讼等法律手段，完全业主大会的备案工作。
建设部发布了《业主大会规程》，现在北京市国土房管局又发了转发通知，管委会更名业委会一定需要居委会一起成立筹备组？居委会、房地产商不参与成立业主大会筹备组，业主只能干瞪眼？“欠费六个月以上的业主不能被选举为业主委员会委员”一定要成为《业主公约》的内容？成立业主委员会小区办不给备案怎么办？我新写了一篇文章《业主真的无法自己成立业主大会吗？》希望关心此问题的网友们各抒己见、一起讨论。
管委会更名需要成立“筹备组”？
近日北京市国土资源和房屋管理局发出了《转发建设部业主大会规程及有关问题的通知》，该通知第四条的内容：“《物业管理条例》施行前已组建的物业管理委员会，应按《物业管理条例》、《业主大会规程》和我市物业管理纳入社区建设工作的要求，在物业所在地的街道办事处、区县国土房管局指导监督下，由原物业管理委员会、社区居委会组成筹备组，及时组织召开业主大会，将物业管理委员会名称变更为“业主委员会”，将《物业管理委员会章程》修订为《业主大会议事规则》（附件2），并制定业主公约（附件3）”颇令人费解。
物业管理委员会只是《物业管理条例》实施前北京市对业主委员会的不同称呼，它作为业主大会的执行机构和物业管理委员会的性质并没有什么区别，它由业主大会选举产生，并由小区办批准成立，在其执行业主大会授权的工作期间，负责召集业主大会，如果为了统一名称的叫法，发个公告就是了，如果业主认为有必要修改业主公约，需要召开业主大会，这也是物业管理委员会的任务和职责，完全没有必要劳烦社区居委会参与组成什么“筹备组”，国土房管局要求筹备组“筹备”什么更是让人摸不到头脑，筹备成立业主大会，已有的业主大会算什么？筹备成立业主委员会，更说不通，业主委员会不是独立的组织，只是业主大会这个组织的执行机构，希望有媒体的记者能就此问题采访个明白。
业主能否自己组建成立业主大会的筹备组？
现在，国家在进行行政管理机制的改革，笔者希望建设部和北京国土房管局的官员们也能与时俱进，不要总喜欢对老百姓的什么行为都进行行政干预，公权力对私权利的干预已经不那么行得通了。
有网友问我，建设部发布了《业主大会规程》，这次北京市国土房管局又发了通知，要求“新建居住物业筹备成立业主大会的，应在物业所在地的街道办事处(包括乡镇人民政府，下同)、区县国土房管局指导监督下，由社区居委会、开发建设单位（公有住房出售单位）、业主代表组成业主大会筹备组（以下简称筹备组）。”是否社区居委会、开发建设单位不参与组建“筹备组”，业主就无法自己成立业主大会？笔者的观点是：非也！因为建设部和北京市国土房管局只是说了成立业主大会组建筹备组的一个做法，但由于上位法对业主私有产权的保护，他们无法说禁止业主自己成立组建业主大会的筹备组。《物业管理条例》明确地规定了业主大会成立采用备案制，只要业主自己筹建业主大会没有三分之一以上业主提出反对，备案机关指不出业主自己成立业主大会有违法之处，就无法进行干预。
示范文本的作用
同样，北京市国土资源和房屋管理局《转发建设部业主大会规程及有关问题的通知》中的几个附件（示范文本）为各小区业主大会制作文件提供了便利，笔者也第一时间在网络上加以宣传。但笔者也想说明的是示范文本意义在于示范，任何人或行政部门都不能强制各小区业主在协商自己小区的文件时完全照搬示范文本，各小区业主也完全有权利在不违法的前提下对示范文本内容进行删除和增加（例如：是否在《业主公约》中约定“欠费六个月以上的业主不能被选举为业主委员会委员”完全是小区的业主自己说了算），有权利自行决定自己小区的《业主大会议事规则》和《业主公约》内容，通过自己小区的《业主大会决议》。
业主成立业主大会不给备案怎么办？
当然，任何制度的变革都不会是一帆风顺的，涉及到某些人的权利时更是如此。业主自行成立业主大会很可能会继续遇到来自不同方面的阻力，但我们业主要敢于维护法律赋予自己的合法权利，业主大会自召开那天起即可开始工作，备案如果10天内没有收到书面反对意见可以认为小区办已经默认，对那些违法行政、滥用职权的人要敢于说“不”！必要时可通过行政复议或行政诉讼等法律手段，完全业主大会的备案工作。
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