小区公共财产的范围
2004/3/23 17:54:30作者：居律师 摘自： 编辑：－
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小区公共财产的范围
小区公共财产的范围是计算管理小区公共财产所发生的费用的必要前提。
明确小区公共财产的范围，应根据法律的界定。现行法律中，可以用于界定小区公共财产范围的法律依据有四条：
1.《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》(修改稿)第89条：“有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移，但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。”
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”
3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”
4.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。”
由于房屋以外的地上建筑物、其他附着物与房屋建立在共同的土地使用权之上，其所有权与房屋的所有权不可分离，必须随房屋的所有权的转移而转移；而且，房屋以外的地上建筑物、其他附着物都是为房屋服务的，是房屋的附属物，是不能由当事人约定而使之与房屋的所有权相分离的。所以，房屋以外的地上建筑物、其他附着物只能为房屋所有人共同所有，都属于小区的公共财产。换言之，房屋以外的全部土地使用权、地上建筑物或其它附属物都属于小区公共财产。
举例来说，小区的公共财产包括：绿地、道路、路灯、地下(上)线路和管道、停车场(库)、配电房(室)及电器设备、锅炉房(室)及锅炉、水泵房(室、井)及水泵、会所、门卫室、人防用房及设备、消防用房及设备、电梯、假山假水、健身娱乐设施、公告牌等等。除此之外，小区的公共财产还包括：购房人交纳的2%的房屋维修基金和小区公共财产的收益。
从以上四条法律规定得出房屋以外的全部土地使用权、地上建筑物、其他附着物都属于小区公共财产的结论需要一个对法律的推理过程，相信《物权法》出台以后，对房地产领域的公共财产的界定将更加直接和明晰。
小区公共财产的范围是计算管理小区公共财产所发生的费用的必要前提。
明确小区公共财产的范围，应根据法律的界定。现行法律中，可以用于界定小区公共财产范围的法律依据有四条：
1.《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》(修改稿)第89条：“有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移，但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。”
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”
3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”
4.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。”
由于房屋以外的地上建筑物、其他附着物与房屋建立在共同的土地使用权之上，其所有权与房屋的所有权不可分离，必须随房屋的所有权的转移而转移；而且，房屋以外的地上建筑物、其他附着物都是为房屋服务的，是房屋的附属物，是不能由当事人约定而使之与房屋的所有权相分离的。所以，房屋以外的地上建筑物、其他附着物只能为房屋所有人共同所有，都属于小区的公共财产。换言之，房屋以外的全部土地使用权、地上建筑物或其它附属物都属于小区公共财产。
举例来说，小区的公共财产包括：绿地、道路、路灯、地下(上)线路和管道、停车场(库)、配电房(室)及电器设备、锅炉房(室)及锅炉、水泵房(室、井)及水泵、会所、门卫室、人防用房及设备、消防用房及设备、电梯、假山假水、健身娱乐设施、公告牌等等。除此之外，小区的公共财产还包括：购房人交纳的2%的房屋维修基金和小区公共财产的收益。
从以上四条法律规定得出房屋以外的全部土地使用权、地上建筑物、其他附着物都属于小区公共财产的结论需要一个对法律的推理过程，相信《物权法》出台以后，对房地产领域的公共财产的界定将更加直接和明晰。
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- 车位可以单独销售的条件：：1，分摊有土地面积，即拥有产权证 2，为政府强制规划比例之外 3，分摊公共面积（配电室，消防间，电梯间，管道，物业用房） 缺一不可
- 王海观点：今后一个小区应该同时有两种车位：一种是专有车位，交纳土地出让金可以办理房产证可以转让的；另外一种是共有车位，产权属于全体业主，供访客或者拥有车辆较多的业主有偿使用。（共有车位的收入归全体业主）
- 王海观点：物权法定，房地产国家实行登记制度！小区车位只有两种，一种是有产权证的（而且是售出第一套房子后没有擅自改变过规划的），属于产权人所有，另外一种是没有产权证的，均属于全体业主共有！！！
- 面积是否分摊不能作为业权归属的依据。：1，锅炉房，自行车库没有分摊，但归全体业主所有 2，基本比例的车库是主体建筑的附属品，即依附于主体建筑而存在。是政府规划的强制配套，象自行车库一样。不占有土地份额。不能出售。归全体业主所有。收益按住宅面积比率分摊 3，超出基本比例的车位开发商可以出售，但应有产权 4，目前北京出售地下车位的情况很普遍，开发商不能拿出拥有车位所有权的依据，实际上是开发商把本属于业主的权益又转卖给他们了一次。
- 王海观点：回复: 王海：保卫业主的共有财产！ 小区红线之内皆为私有财产，但是这个财产分为两部分，一部分属于专有财产，就是业主的房产证上记载的——户门内的部分；另外一部分就是小区红线之内户门之外的了，这部分没有记载在产权证上，属于全体业主的共有财产。
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