建筑区分所有权的“共有权”和“专有权”
2004/4/20 22:43:54作者：李军 2002年2月10日 摘自： 编辑：-
文字显示大小选择：【 】
关于建筑区分所有权的概念,主要有以下几种学说。
1,一元论说.又可以分为”专有权说”和“共有权说”
(1)专有权说.该说认为,建筑区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分所享有的所有权。法国民法典首先确定了专有权说.学者认为,法国之所以这样规定，是当时法国流行的社会思潮极力倡导所有权绝对性，强烈要求对个人财产予以绝对保护的结果日本的《建筑物区分所有权法》也采取了这一学说。台湾学者史尚宽先生认为，“数人区分一建筑物而个各有其一部者，谓之区分所有权。其区分之个部分，为独立之权利客体，于其部分成立单独所有权”。刘德宽也认为，建筑区分所有下之建筑物得分为专有部分与共有部分， 在专有部分上所成立之专有权，便为区分所有权。
(2)共有权说。法国学者普鲁东提出了该学说，但不被法国大多数学者所接受。台湾学者黄越钦认为，根据瑞士法，共有财产的范围扩及土地，住宅及附属空间，在分层住宅关系中只有共有关系可言，因此法律上称为分层住宅所有权者，实际上即是分层住宅共有权。瑞士民法典采取了该学说。
2，二元论说。认为建筑区分所有权系由专有部分所有权与共用部分持分权所构成的一种权利。台湾学者郑玉波认为：区分所有，不论其区分为纵为横，其所有权的行使仅能及于区分所有之部分，而不能达于全部，此点与独有同而与共有异；但区分所有不无共用部分，例如楼梯，隔壁，走廊，厕所等，在法律上辄推定其为共有，从而即为各区分所有人权利义务之所及，此点与独有异与共有同。陈苏先生也认为：建筑区分所有权，是根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的部分的共有权的结合。我国台湾民法规定：“数人区分一建筑物而各有其一部者，推定为各所有人所有，其修缮费及其他负担，由个所有人按其所有部分之价值分担”。
3，三元论说。为德国学者贝尔曼所主张。认为建筑物区分所有权指由区分所有建筑物专有部分所有权，公用部分持分权及因共同关系所生的成员权等三要素所构成的特别所有权。德国《住宅所有权法》中就把区分所有权系由区分所有权由专有所有权，共用持分权及成员权。
以上三种学说，德国学者贝尔曼倡导的三要素说为事实上的通说。我不从此说，我认为二要素说足于说明问题。按照三要素说，区分所有人基于对建筑物的管理，维护和修缮等共同事务而产生的作为管理团体成员的成员权也包括在内， 有人认为，“三元论说”把建筑区分所有权界定为专有权，共有权和成员权，避免了“一元论说”和“二元论说”的缺陷，从内涵上反映了建筑物区分所有权的本质特征，从外延上涵盖了建筑物区分所有权的一切形式。我说这个形式是指什么形式，就是因为包括了所谓的成员权。1，建筑区分所有权是物权，物权是指公民对物的直接的支配和享有权益，那么就不要违背这个理念。物权分为所有权和限制物权，这些权利的客体需和物密不可分。而成员权不能作为物权的权利客体，是“人法”的范围,他以成员为客体。2，成员权没有支配的对象，它的前提是共有权，对建筑物的管理和修缮是基于其各个区分所有人所享有的共有权，而非说成是建筑区分所有权的一个部分，成员权不能独立存在。
我认为成员权有两种可能：1，应该成为共有权的一个权能。刘国臻在《房地产法概论》（60页）中就说到：“因共同关系所生的成员权又称社员权。这三者形成一不可分离而具有物权法性及人法性的特别权利。”贝尔曼对建筑区分所有权中也说到其由“专有权，公用部分持分由“共同关系”而产生，那又说“公用部分”而产生持分权，这里的持分权应该是共有权，这里的共同关系和共有权及因共同关系所生的成员权等三要素所构成的特别所有权。”显然其中就有逻辑上的混乱，既然你说成员权是公用部分,是不一样？我们知道共有权是基于共同共有，而共同共有是基于共有关系不按份额的享有一共有物。这里就是在偷换概念了。台湾民法的规定“数人区分一建筑物而各有其一部者，推定为各所有人所有，其修缮费及其他负担，由个所有人按其所有部分之价值分担”就很明显地而且是准确的说明了所谓的“专有权”，“共有权”，“成员权”的关系，其中的“其修缮及其他的负担”就是基于“所有人按其所有部分之价值分担”。所谓的三元论，难道就和这个有本质区别了？2，如果不把成员权作为共有权的权能，可以把它归结为“人法”的范畴之中，即作为“社团”中的一员。全体区分所有人必须组成一个团体，整体享有地上权、地役权及其他共同的权利，管理共用设施及其他事务，解决纠份。每一个成员作为团体之一，享有权利，承担义务。区分所有人作为团体成员的权利义务是：一是通过团体享有地上权、地役权；二是对整修建筑物享有物上迫及权，以保全整个建筑物的完好。三是有权参加全体区分所有人团体大会，参与制定规约，参与讨论、表决全体区分所有人的共同事务。四是有权监督建筑物管理人的工作，提出批评、改进意见，建议团体大会决议更换管理人。五是有参加团体会的义务，服从团体大会多数成员作出决议的义务，遵守规约的义务，服从管理人管理的义务，承担按规约应当承担的工作的义务。
1,一元论说.又可以分为”专有权说”和“共有权说”
(1)专有权说.该说认为,建筑区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分所享有的所有权。法国民法典首先确定了专有权说.学者认为,法国之所以这样规定，是当时法国流行的社会思潮极力倡导所有权绝对性，强烈要求对个人财产予以绝对保护的结果日本的《建筑物区分所有权法》也采取了这一学说。台湾学者史尚宽先生认为，“数人区分一建筑物而个各有其一部者，谓之区分所有权。其区分之个部分，为独立之权利客体，于其部分成立单独所有权”。刘德宽也认为，建筑区分所有下之建筑物得分为专有部分与共有部分， 在专有部分上所成立之专有权，便为区分所有权。
(2)共有权说。法国学者普鲁东提出了该学说，但不被法国大多数学者所接受。台湾学者黄越钦认为，根据瑞士法，共有财产的范围扩及土地，住宅及附属空间，在分层住宅关系中只有共有关系可言，因此法律上称为分层住宅所有权者，实际上即是分层住宅共有权。瑞士民法典采取了该学说。
2，二元论说。认为建筑区分所有权系由专有部分所有权与共用部分持分权所构成的一种权利。台湾学者郑玉波认为：区分所有，不论其区分为纵为横，其所有权的行使仅能及于区分所有之部分，而不能达于全部，此点与独有同而与共有异；但区分所有不无共用部分，例如楼梯，隔壁，走廊，厕所等，在法律上辄推定其为共有，从而即为各区分所有人权利义务之所及，此点与独有异与共有同。陈苏先生也认为：建筑区分所有权，是根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的部分的共有权的结合。我国台湾民法规定：“数人区分一建筑物而各有其一部者，推定为各所有人所有，其修缮费及其他负担，由个所有人按其所有部分之价值分担”。
3，三元论说。为德国学者贝尔曼所主张。认为建筑物区分所有权指由区分所有建筑物专有部分所有权，公用部分持分权及因共同关系所生的成员权等三要素所构成的特别所有权。德国《住宅所有权法》中就把区分所有权系由区分所有权由专有所有权，共用持分权及成员权。
以上三种学说，德国学者贝尔曼倡导的三要素说为事实上的通说。我不从此说，我认为二要素说足于说明问题。按照三要素说，区分所有人基于对建筑物的管理，维护和修缮等共同事务而产生的作为管理团体成员的成员权也包括在内， 有人认为，“三元论说”把建筑区分所有权界定为专有权，共有权和成员权，避免了“一元论说”和“二元论说”的缺陷，从内涵上反映了建筑物区分所有权的本质特征，从外延上涵盖了建筑物区分所有权的一切形式。我说这个形式是指什么形式，就是因为包括了所谓的成员权。1，建筑区分所有权是物权，物权是指公民对物的直接的支配和享有权益，那么就不要违背这个理念。物权分为所有权和限制物权，这些权利的客体需和物密不可分。而成员权不能作为物权的权利客体，是“人法”的范围,他以成员为客体。2，成员权没有支配的对象，它的前提是共有权，对建筑物的管理和修缮是基于其各个区分所有人所享有的共有权，而非说成是建筑区分所有权的一个部分，成员权不能独立存在。
我认为成员权有两种可能：1，应该成为共有权的一个权能。刘国臻在《房地产法概论》（60页）中就说到：“因共同关系所生的成员权又称社员权。这三者形成一不可分离而具有物权法性及人法性的特别权利。”贝尔曼对建筑区分所有权中也说到其由“专有权，公用部分持分由“共同关系”而产生，那又说“公用部分”而产生持分权，这里的持分权应该是共有权，这里的共同关系和共有权及因共同关系所生的成员权等三要素所构成的特别所有权。”显然其中就有逻辑上的混乱，既然你说成员权是公用部分,是不一样？我们知道共有权是基于共同共有，而共同共有是基于共有关系不按份额的享有一共有物。这里就是在偷换概念了。台湾民法的规定“数人区分一建筑物而各有其一部者，推定为各所有人所有，其修缮费及其他负担，由个所有人按其所有部分之价值分担”就很明显地而且是准确的说明了所谓的“专有权”，“共有权”，“成员权”的关系，其中的“其修缮及其他的负担”就是基于“所有人按其所有部分之价值分担”。所谓的三元论，难道就和这个有本质区别了？2，如果不把成员权作为共有权的权能，可以把它归结为“人法”的范畴之中，即作为“社团”中的一员。全体区分所有人必须组成一个团体，整体享有地上权、地役权及其他共同的权利，管理共用设施及其他事务，解决纠份。每一个成员作为团体之一，享有权利，承担义务。区分所有人作为团体成员的权利义务是：一是通过团体享有地上权、地役权；二是对整修建筑物享有物上迫及权，以保全整个建筑物的完好。三是有权参加全体区分所有人团体大会，参与制定规约，参与讨论、表决全体区分所有人的共同事务。四是有权监督建筑物管理人的工作，提出批评、改进意见，建议团体大会决议更换管理人。五是有参加团体会的义务，服从团体大会多数成员作出决议的义务，遵守规约的义务，服从管理人管理的义务，承担按规约应当承担的工作的义务。
本文关键词：-
本文已经被阅读了：2397次
本文已经被阅读了：2397次
