物业服务不周业主是否可以以拒交物业管理费？

2004/10/11 11:28:20作者：佚名　摘自：焦点房地产网 － 2004－09－14　编辑：公司

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　　开春以来，本报关于物业的投诉有增无减。一些居民遭遇物业管理问题后，有的不知所措，有的干脆不肯再交物业费．致使物业和业主之间的关系越来越僵。其实，如果业主了解了有关物业的相关规定，再依法办事，不仅能少生气，更能让问题得封理智的解决。本期，本报特别邀请吉林大华铭仁律师事务所妁部分律师，就市民们反映的部分问题作一下解答，以飨读者。 

  物业服务不周业主是否可以以拒交物业管理费 


  读者咨询：我是某住宅小区业主，刚入住该小区时，物业管理公司的服务尚可，但近来管理服务越来越差，请问：物业公司服务质量不好，业主是否可拒交物业费? 


  律师点评：近来办理物业管理纠纷方面的案子，发现读者反映上述的问题较普遍，一些小区的业主对物业管理公司在服务方面存在的问题，通常采用拒绝缴纳物业费的办法试图加以解决，结果往往事与愿违，有时致使事态进一步恶化。遇到这样的问题该怎么办呢?想必读者一定知道《物业管理条例》。《条例》中明确规定，业主在物业管理活动中，按照物业服务合同的约定在享有物业管理企业提供服务权利的同时，应当履行按照合同交纳物业服务费用的义务，可见业主按时交纳物业 

服务费是一项法定的义务。因为物业管理公司开展服务需要有一定的资金保证，其资金的主要来源是业主交纳的物业管理费，业主如不能按时交纳，必定造成物业公司经费不足，导致其无法更好地开展服务，造成服务质量的下降。 


  或许有的业主可能会说，是物业公司服务不好，我们才不交费的，是呀，小区里居住着成百上千或成千上万的业主，物业公司的服务不一定会使每位业主都满意，部分业主对物业公司服务有意见也是正常，但通过拒交物业服务费会最终解决问题吗?肯定不会。解决问题的关键是，业主应当通过正常的途径，如向物业管理公司反映，通过协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；必要时也可向物业行政主管部门投诉。如果物业公司服务质量确实差而通过上述途径不能解决，业主还可以通过业主大会决定解聘服务质量差的物业公司，选聘新的公。当然，业主与物业公司之间通过物业管理服务合同对服务质量标准和交纳物业服务费用有约定的，应当按照服务合同的约定处理，合同约定物业公司达不到服务标准业主可以不交服务费用的应当依照约定处理。 


  物业专项维修资金由谁管理和使用 


  读者咨询：我在某住宅小区购一商品房，交纳房款时开发商又按房款一定比例收取一项有关物业管理方面的费用，说是专项维修资金。问：开发商是否有权收取这项资金，资金的所有权属于谁，谁有权管理和使用这项资金? 


  律师点评：这位读者提到专项维修资金涉及的几个问题，也是物业管理活动中业主较关心的问题，对于这些问题，《物业管理条例》和建设部《住宅共用部位共用设施设备维护基金管理办法》规定得非常明确。在直辖市、市，建制镇和专设建制镇的工矿区范围内，新建商品住房销售时，购房者应向售房单位按购房款一定比例(2％一3%)交纳维护资金，售房单位代为收取的维护资金不计入其住宅销售收入，这一笔专项维护资金的所有权属于全体业主共同所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维护和更新、改造。 


  售房单位代为收取的专项维护资金，在业主办理产权证书时，应将全部代收资金移交当地房地产行政主管部门代管。期间，业主委员会成立前，确需使用维护资金，应由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门应将维护资金移交物业管理企业代管；物业管理企业代管的维护资金应当定期接受业主委员会的检查和监督；物业管理企业认为需要使用专项维护资金，应提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。 


  专项维护资金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主大会决定，可以按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹；物业管理企业发生变换时，代管的维修资金账目经业主委员会审核无误后办理账户转移手续；业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户；因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失，维修资金代管单位应按专项维修资金账面余额按业主缴交比例退还给业主。 


  物业管理用房应由谁提供 


  读者咨询：我是某住宅小区业主委员会成员，因该小区开发商所属物业管理公司前期物业管理服务不好，经业主大会决定解聘该公司另行选聘新的物业管理企业。但被解聘的公司却占据着原物业管理用房，称该房产权属于建设单位所有。问：物业管理用房究竟应由谁提供，产权属于谁? 

  律师点评：《物业管理条例》第30条明确规定“建筑单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”。依据上述规定，建设单位在开发的区域内为物业管理企业配置物业管理用房是其法定的义务。物业管理的用房的产权依据《物业管理条例》第38条的规定属于业主，不属于物业管理企业，也不属于用房的建设单位：读者咨询中称，被解聘的物业管理公司说物业管理用房属原建筑单位没有法律依据，其占据着该用房更没道理。 


  《物业管理条例》第26条、第39条还规定，建设单位选聘的物业管理服务企业进行前期物业管理服务，即便签有合同并约定期限，哪怕期限未满，业主委员会经业主大会决定选聘了新的物业管理企业，与其签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 


  物业服务合同终止时，原物业管理企业就应当及时将物业管理用房与物业管理相关的档案资料一并交还业主委员会。对未履行上述法定义务的，业主委员会可与其协商，协商不成的也可通过诉讼程序解决。 


  房屋出租后物业费应由谁交 


  读者咨询：我是某住宅小区业主，半年前将小区的房屋出租他人。近日，该小区物业管理公司找到我，以承租人未交纳物业服务费为由要求我交纳。问：房屋出租后，物业服务费应由谁交? 


  律师点评：业主将自己的房屋出租他人，是否还应当交纳物业服务费用?《物业管理条例》第42条第一款规定得非常明确，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。依据上述规定，业主向物业管理企业交纳物业服务费用，是业主根据物业服务合同应尽的义务，业主不得以不在出租房屋小区居住、未接受物业服务为由拒绝交纳该费用。 


  读者咨询中未提到业主出租房屋是否与承租人对物业服务费用作出约定，如果有约定的话，应依照约定，就是说合同中约定谁交就由谁交，但业主与承租人的约定只能约束合同中作出约定的双方，不能以此对抗物业管理企业。必须指出的是，如果合同中约定由承租人交纳，但承祖人未能交纳，作为承担连带交纳责任的业主来说，也应当交纳。但其交纳后，可依据与承租人在合同中的约定向承祖入追偿。
 

本文关键词：物业管理
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