房产证困局
2004/12/27 14:45:06作者：周志惠 摘自：南方周末 编辑：公司
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房产证“困局”
业主自己不能办，发展商必须办却常常拖着不办，房管部门则称不能“强制”发展商办证
■房地产维权直通车
“我们买房3年，却拿不到房产证。我们起诉到法院，要求开发商尽快为我们办理房产证并支付违约金，一审和二审都赢了，可至今既没见到房产证，也没收到一分钱违约金。”广州市骏业阁的40多户业主，目前正处在如此尴尬的境地中。而他们的处境，集中反映了国内许多城市房地产市场一直存在的房产证“困局”。
告赢开发商也拿不到房产证
周先生是骏业阁的一位业主。2000年2月，他与广州市骏业房地产有限公司签订了《商品房预售合同》，购买该公司开发的骏业阁内的一套商品房。合同约定，开发商须于2001年5月31日前将竣工验收合格的商品房交付给周先生；该商品房竣工验收之日起30天内，开发商应到广州市国土资源和房屋管理局(下称“广州市房管局”)办理测绘及权属登记手续，并在取得权属证明后的30天内协助业主到广州市房地产交易所办理过户手续。合同签订后，周先生依约支付了购房款和其他相关费用。但是，收楼后一年多，他也没有拿到所购商品房的房产证。
尽管其间周先生多次找开发商交涉，要求办理房产证。但每次都被开发商找借口给搪塞了回去。
无奈之下，周先生于2003年8月向广州市荔湾区法院提起诉讼，要求判令开发商为业主尽快办理房产证并支付违约金。法院审理后认为是由于开发商的原因造成无法给业主办理房地产证，所以判决支持了原告的诉讼请求。依据此判决，开发商向周先生支付的违约金从2002年4月19日算起直到办妥房产证之日。在其后的二审中，广州市中级法院维持了这个一审判决。
与周先生有着相同遭遇的其他40多位骏业阁的业主，也先后以同样的理由起诉到了法院，并在一审和二审中都获得了胜诉。根据判决结果，发展商须向周先生等业主支付高达427万多元的违约金。
然而，时至今日，这些业主既未收到违约金，更没有拿到房产证。
为什么违约金迟迟未能支付？荔湾区法院执行局的郭局长对记者解释说，该局早已根据法院判决的要求，查封了开发商的一系列财产，包括写字楼、商铺、停车位等，并请专业评估机构对其进行了评估，确认其价值超过了1000万元，远高于违约金的数额。目前，这些被查封的物业已陆续委托拍卖公司进行拍卖。但具体能在什么时间、以什么价格完成拍卖，则要看市场对这些标的物的反应，“这完全是市场行为，我们没法控制”。
由此看来，业主们收到违约金应该没有太大问题，只是时间早晚而已。但是，他们更为关心的房产证的问题，却远非这么简单。记者在随后的采访中就发现，这一直是个“困局”。而广州中院的一位法官更表示，办理房产证不仅涉及房地产买卖双方，还牵涉到相关行政主管部门，因此即使法院可以依法强制执行，但要真正落实却有相当大的难度。
开发商与房管局互相指责
根据现行规定，购房者必须在房地产开发企业已经办理初始登记并领取房地产权属证明书(俗称“大确权”)的基础上，才能申请办理所购房屋的转移登记(俗称“小确权”，即把开发商名下的物业过户到自己名下)，领取房地产权证。
骏业阁业主们的房产证为何长期办不下来？开发商认为这是房管部门“不作为”造成的。
在上述官司的一审和二审中，开发商都辩解说，他们已如期缴交了所开发项目的国有土地使用权出让金，还按有关规定在法定期限内向广州市房管局提交了相关资料、文件及税款等，并在取得建设工程规划验收合格证的同时即已同步申请办理房屋测绘手续。但是，由于房管部门办事的程序、效率等原因，导致了拖延办证。
开发商的上述说法，广州市房管局的一位官员认为“纯粹是无稽之谈”。
该官员在接受记者采访时表示：“按照一般的程序，要办理房产证必须经过规划验收合格、门牌号证明、质量验收合格证明这3项基本的工作。开发商在办理完这些手续后，把资料送到我们这里，我们在30个工作日内办理整个楼盘的权属证明(‘大确权’)，然后再在同样长的工作日内帮小业主办理个人产权证。可是这个开发商根本就没有到我们这里办理‘大确权’手续。”
为什么开发商没来办理相关手续？该官员认为，“可能是它没有交足1.5％的契税吧”。
如果小业主持有合法有效的证件(证明其购房款⑵跛啊⒂』ㄋ暗榷家呀黄肓?，并同时拿着法院要求房管部门配合执行的文件来，房管部门会不会为其个人办理房产证？对于这个问题，这位官员给出了否定的答案。他说：“小业主交齐各种税费可能是事实，但我们主管部门并没有收到这些款项啊！我们不会相信他的证明的———现在连发票都有假的，我怎么能肯定你的证明是真的？而且，这也不符合我们的规定。”
那么，到底谁该对开发商逾期不办房产证的行为负责？该官员没有正面回答这个问题，只是说：“我们对开发商不来办证也没法啊，我们不可能强制他来办吧？”
小业主自己不能办，发展商必须办却常常拖着不办，而作为监管部门的房管局却不能“强制”发展商来办，是为房产证“困局”。
房管部门应该允许买方自行申请办证
■律师说法
□许奋飞(广州市律师协会房地产委员会主任) 黎莉(广东中诚济法律师事务所律师)
在我国现行法律制度下，如果房地产买卖合同中，约定了卖方的办理房产证的责任，则买方只要向卖方提供了合同原件、身份证复印件、完税证明等必需的办证文件，卖方就应履行合同约定的办证义务。若卖方未履行该项义务，就应当承担实际履行的责任及相应的违约责任。
如果合同中并未约定卖方的办证责任，则根据国务院1998年发布的《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，买方应当自商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业则应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。而根据《城市房屋权属登记管理办法》第26条的规定，登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知申请人。可见，在合同未约定由卖方办证的情况下，办证系买方的义务，卖方仅负有协助义务。
目前，一些地区的房管部门不受理买方的办证申请，是一种未完全依法行政的行为。这既影响到买方权利的实现，同时也加大了卖方的违约赔偿责任。因此，如果房管部门改变现状，允许买方自行申请办证，则一方面可以解决卖方拖延办证，买方又不能自行办证的矛盾；另一方面也有利于分清责任，维护交易双方的合法权利。
房地产权属登记制度必须改革
■专家点评
□乔新生(中南财经政法大学教授)
一般来说，房地产交易与其他交易并无实质不同，只是因为房地产是不动产，为了保证交易的安全性和稳定性，各国在房地产交易制度中都设计了“确权”程序，由国家的登记机关介入到交易当事人之中，进行有关的权属登记。在我国，《城市房地产管理法》也专门规定了房地产权属登记管理制度。但是，该法并没有明确权属登记申请的主体，更没有规定登记的必要程序。而建设部1997年发布的《城市房屋权属登记管理办法》中，虽然明确了权属登记的性质和具体程序，但这些规定却与房地产市场的现状严重脱节。
根据目前的制度设计，作为买受人的消费者在申请房屋权属登记时，应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。而在实际操作中，房屋权属登记又分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记等。如果开发商没有向登记机关申请房屋所有权初始登记，那么，它就不可能获得房屋权属证书，而作为买受人的消费者自然也无法办理权属登记。这种在不动产登记中的“叠床架屋”，除了增加行政机关的收费之外，既不利于开发商销售房屋，也不利于消费者办理有关产权登记手续。所以，在开发商为了逃避某些行政收费而拒绝办理初始登记的时候，买受人的利益往往会受到损害。
另外，我国房地产权属登记作为重要的法律行为，已被涂抹上了太多的行政色彩。有些行政机关在办理房地产权属登记时，搭车收费，极大地损害了商品房买卖双方的合法权益。特别严重的是，一些地区在商品房买卖的格式合同中，还明确规定开发商应当代政府机关征收有关费用，直接违反了国家现行的行政法律制度。
因此，今后我们应当首先从改革房地产权属登记制度着手，建立高效廉洁的不动产登记机关(必要时可在法院专门设置不动产登记机构)，简化商品房交易中的权属登记手续，确保当事人交易的安全和稳定。还要对《城市房地产管理法》以及配套的行政法规和部门规章进行修改，尽量减少行政机关的行政权力，还原不动产登记的本来面目，彻底堵住搭车收费的漏洞。在未来制定的《物权法》中，应当进一步明确不动产登记的法律性质，具体规定不动产登记的当事人，简化不动产登记的法律程序。
业主自己不能办，发展商必须办却常常拖着不办，房管部门则称不能“强制”发展商办证
■房地产维权直通车
“我们买房3年，却拿不到房产证。我们起诉到法院，要求开发商尽快为我们办理房产证并支付违约金，一审和二审都赢了，可至今既没见到房产证，也没收到一分钱违约金。”广州市骏业阁的40多户业主，目前正处在如此尴尬的境地中。而他们的处境，集中反映了国内许多城市房地产市场一直存在的房产证“困局”。
告赢开发商也拿不到房产证
周先生是骏业阁的一位业主。2000年2月，他与广州市骏业房地产有限公司签订了《商品房预售合同》，购买该公司开发的骏业阁内的一套商品房。合同约定，开发商须于2001年5月31日前将竣工验收合格的商品房交付给周先生；该商品房竣工验收之日起30天内，开发商应到广州市国土资源和房屋管理局(下称“广州市房管局”)办理测绘及权属登记手续，并在取得权属证明后的30天内协助业主到广州市房地产交易所办理过户手续。合同签订后，周先生依约支付了购房款和其他相关费用。但是，收楼后一年多，他也没有拿到所购商品房的房产证。
尽管其间周先生多次找开发商交涉，要求办理房产证。但每次都被开发商找借口给搪塞了回去。
无奈之下，周先生于2003年8月向广州市荔湾区法院提起诉讼，要求判令开发商为业主尽快办理房产证并支付违约金。法院审理后认为是由于开发商的原因造成无法给业主办理房地产证，所以判决支持了原告的诉讼请求。依据此判决，开发商向周先生支付的违约金从2002年4月19日算起直到办妥房产证之日。在其后的二审中，广州市中级法院维持了这个一审判决。
与周先生有着相同遭遇的其他40多位骏业阁的业主，也先后以同样的理由起诉到了法院，并在一审和二审中都获得了胜诉。根据判决结果，发展商须向周先生等业主支付高达427万多元的违约金。
然而，时至今日，这些业主既未收到违约金，更没有拿到房产证。
为什么违约金迟迟未能支付？荔湾区法院执行局的郭局长对记者解释说，该局早已根据法院判决的要求，查封了开发商的一系列财产，包括写字楼、商铺、停车位等，并请专业评估机构对其进行了评估，确认其价值超过了1000万元，远高于违约金的数额。目前，这些被查封的物业已陆续委托拍卖公司进行拍卖。但具体能在什么时间、以什么价格完成拍卖，则要看市场对这些标的物的反应，“这完全是市场行为，我们没法控制”。
由此看来，业主们收到违约金应该没有太大问题，只是时间早晚而已。但是，他们更为关心的房产证的问题，却远非这么简单。记者在随后的采访中就发现，这一直是个“困局”。而广州中院的一位法官更表示，办理房产证不仅涉及房地产买卖双方，还牵涉到相关行政主管部门，因此即使法院可以依法强制执行，但要真正落实却有相当大的难度。
开发商与房管局互相指责
根据现行规定，购房者必须在房地产开发企业已经办理初始登记并领取房地产权属证明书(俗称“大确权”)的基础上，才能申请办理所购房屋的转移登记(俗称“小确权”，即把开发商名下的物业过户到自己名下)，领取房地产权证。
骏业阁业主们的房产证为何长期办不下来？开发商认为这是房管部门“不作为”造成的。
在上述官司的一审和二审中，开发商都辩解说，他们已如期缴交了所开发项目的国有土地使用权出让金，还按有关规定在法定期限内向广州市房管局提交了相关资料、文件及税款等，并在取得建设工程规划验收合格证的同时即已同步申请办理房屋测绘手续。但是，由于房管部门办事的程序、效率等原因，导致了拖延办证。
开发商的上述说法，广州市房管局的一位官员认为“纯粹是无稽之谈”。
该官员在接受记者采访时表示：“按照一般的程序，要办理房产证必须经过规划验收合格、门牌号证明、质量验收合格证明这3项基本的工作。开发商在办理完这些手续后，把资料送到我们这里，我们在30个工作日内办理整个楼盘的权属证明(‘大确权’)，然后再在同样长的工作日内帮小业主办理个人产权证。可是这个开发商根本就没有到我们这里办理‘大确权’手续。”
为什么开发商没来办理相关手续？该官员认为，“可能是它没有交足1.5％的契税吧”。
如果小业主持有合法有效的证件(证明其购房款⑵跛啊⒂』ㄋ暗榷家呀黄肓?，并同时拿着法院要求房管部门配合执行的文件来，房管部门会不会为其个人办理房产证？对于这个问题，这位官员给出了否定的答案。他说：“小业主交齐各种税费可能是事实，但我们主管部门并没有收到这些款项啊！我们不会相信他的证明的———现在连发票都有假的，我怎么能肯定你的证明是真的？而且，这也不符合我们的规定。”
那么，到底谁该对开发商逾期不办房产证的行为负责？该官员没有正面回答这个问题，只是说：“我们对开发商不来办证也没法啊，我们不可能强制他来办吧？”
小业主自己不能办，发展商必须办却常常拖着不办，而作为监管部门的房管局却不能“强制”发展商来办，是为房产证“困局”。
房管部门应该允许买方自行申请办证
■律师说法
□许奋飞(广州市律师协会房地产委员会主任) 黎莉(广东中诚济法律师事务所律师)
在我国现行法律制度下，如果房地产买卖合同中，约定了卖方的办理房产证的责任，则买方只要向卖方提供了合同原件、身份证复印件、完税证明等必需的办证文件，卖方就应履行合同约定的办证义务。若卖方未履行该项义务，就应当承担实际履行的责任及相应的违约责任。
如果合同中并未约定卖方的办证责任，则根据国务院1998年发布的《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，买方应当自商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业则应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。而根据《城市房屋权属登记管理办法》第26条的规定，登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知申请人。可见，在合同未约定由卖方办证的情况下，办证系买方的义务，卖方仅负有协助义务。
目前，一些地区的房管部门不受理买方的办证申请，是一种未完全依法行政的行为。这既影响到买方权利的实现，同时也加大了卖方的违约赔偿责任。因此，如果房管部门改变现状，允许买方自行申请办证，则一方面可以解决卖方拖延办证，买方又不能自行办证的矛盾；另一方面也有利于分清责任，维护交易双方的合法权利。
房地产权属登记制度必须改革
■专家点评
□乔新生(中南财经政法大学教授)
一般来说，房地产交易与其他交易并无实质不同，只是因为房地产是不动产，为了保证交易的安全性和稳定性，各国在房地产交易制度中都设计了“确权”程序，由国家的登记机关介入到交易当事人之中，进行有关的权属登记。在我国，《城市房地产管理法》也专门规定了房地产权属登记管理制度。但是，该法并没有明确权属登记申请的主体，更没有规定登记的必要程序。而建设部1997年发布的《城市房屋权属登记管理办法》中，虽然明确了权属登记的性质和具体程序，但这些规定却与房地产市场的现状严重脱节。
根据目前的制度设计，作为买受人的消费者在申请房屋权属登记时，应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。而在实际操作中，房屋权属登记又分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记等。如果开发商没有向登记机关申请房屋所有权初始登记，那么，它就不可能获得房屋权属证书，而作为买受人的消费者自然也无法办理权属登记。这种在不动产登记中的“叠床架屋”，除了增加行政机关的收费之外，既不利于开发商销售房屋，也不利于消费者办理有关产权登记手续。所以，在开发商为了逃避某些行政收费而拒绝办理初始登记的时候，买受人的利益往往会受到损害。
另外，我国房地产权属登记作为重要的法律行为，已被涂抹上了太多的行政色彩。有些行政机关在办理房地产权属登记时，搭车收费，极大地损害了商品房买卖双方的合法权益。特别严重的是，一些地区在商品房买卖的格式合同中，还明确规定开发商应当代政府机关征收有关费用，直接违反了国家现行的行政法律制度。
因此，今后我们应当首先从改革房地产权属登记制度着手，建立高效廉洁的不动产登记机关(必要时可在法院专门设置不动产登记机构)，简化商品房交易中的权属登记手续，确保当事人交易的安全和稳定。还要对《城市房地产管理法》以及配套的行政法规和部门规章进行修改，尽量减少行政机关的行政权力，还原不动产登记的本来面目，彻底堵住搭车收费的漏洞。在未来制定的《物权法》中，应当进一步明确不动产登记的法律性质，具体规定不动产登记的当事人，简化不动产登记的法律程序。
本文关键词：房产证
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