买房贷款和保险的微操作揭示
2005/6/27 13:34:25作者： 佚名 摘自：甘肃省张掖市甘州区消费者协会 编辑：公司
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近日，本会关注了甘州区一些住房贷款和保险等消费问题，发现不同程度存在以下问题，只是为着调查和取证的时间考虑，避免过分迟延造成的不利。本则警示没有个案作出报告，同时也没有对警示的银行和保险公司、房地产开发商特定化，但这并不意味着没有个案事实和投诉举报。因为春节将至，许多消费者急于买房，该项消费正处在高峰期，故发布以下警示。提醒消费者注意，暂不披露个案事实。
买房是人生的一件大事。除为房地产经营和抄做者外，一个人一生没有几次买房消费的经验和机会。一般消费者由于缺乏经验，而交易的标的额价值很高，故买房消费中存在很大的风险，往往潜伏着不少陷阱，消费者需要谨慎。下面，对买房过程中的一些消费陷阱和法律缺陷作出分析，提请购房者加以留意。
一、囫囵吞枣、含糊操作。
如果消费者买房采用按揭贷款的方式需要注意，当你向银行办理个人住房按揭时，银行会要求买房人购买个人贷款抵押房屋保险，该保险包括财产损失保险和还贷保证保险两部分。前者财产保险不具有银行贷款的可保利益，财产所有人完全有自主决定是否投保。而后者保险的标的物是银行贷款额。是两个标的物根本不同、可保利益也不同的合同，但银行和保险公司往往串通将财产损失保险和还贷保证保险糅和在一起囫囵操作，绑定和强制消费。扩大保额和提高保费，侵犯消费者的自主投保的权利。
二、搭售保险、城下之盟。
按照有关法规和规章规定，银行业可以兼营代理房贷保险业务。故在你签订贷款合同时，签订保险合同成为不一定由你选择和预知的义务。第一、贷款银行可能先无需告知你有此合同存在，在你签订贷款合同后或者同时一股脑将两份合同交由你签字。第二，你没有机会选择保险人和保险代理人以及保险费，银行事先已经为你敲定。显然，银行指定保险公司的做法是违反合同当事人意思自治原则的。保险合同的订立是合同当事人意思自治的表现，除法律和行政法规的强制性规定以外，购房者作为民事主体，可以自由选择与其签订保险合同的相对人，有权根据自身的判断和比较，来选择有竞争力、信誉良好和费率优惠的保险公司。
而且保监会在《关于加强个人住房贷款和贷款房屋保险管理的通知》(2002年1月22日)中明文规定：各商业银行在办理个人住房贷款时，应允许借款人自由选择保险公司，不得强行要求借款人到指定的保险公司投保；各保险公司不得以不正当竞争手段要求贷款银行为其代理贷款房屋保险。第三、有些房贷保险合同约定合同生效时间是购房者购买房屋之日或是银行贷款批准之日。对于期房购买者而言，房屋尚未验收交付，不应承担财产损失保险义务，统一从贷款之日开始计算，使购房者多承担了一定期限的保险责任和费用。这样，如果消费者不满意于银行的行为而主张自己的合同权利。则银行以合同不能达成合意为理由拒绝为消费者提供贷款，如果消费者要得到银行贷款，只有委曲求全，接受银行的霸王条款、签订城下之盟，任其宰割。这里银行和保险公司串通搭售保险，分配买房人的利益。
质疑住房贷款保险的合法性
一、强制投保，没有法律根据，侵犯消费者的自主权并违反民法自愿、平等原则。
由于我国社会信用体系尚未完善，银行为规避自身的贷款风险，往往强制性要求购房者购买贷款保险。依据《保险法》第十条的规定：“除法律、行政法规规定必须保险的以外，保险公司和其他单位不得强制他人订立保险合同。”目前各商业银行要求购房者必须购买保险的依据是《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第25条的规定：“以房产作为抵押的借款人，需在合同签订前办理房屋保险或者委托贷款人代办有关保险的手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。”而该办法只是属于部门规章。在其上位法中，法律明确规定的如《消费者权益保护法》中消费者有自主选择购买商品和接受服务的权利。显然，银行这一强制性规定是违反法律规定的。其规章的规定与法律相抵触、在司法审查中将以优先适用法律的效力。购房者为了获得银行贷款，被迫接受购买保险的要求。订立城下之盟。这样做的后果是保险和金融企业侵犯消费者的自主权并违反民法自愿、平等、公平、原则。
二、保险合同生效时间不应该提前。
有的保险合同约定合同生效时间是购房者购买房屋之日或是银行贷款批准之日，是不合理的。因为有期房的存在，期房尚未验收交付，就要承担保险义务，违背了《民法通则》的公平原则。所以，应该是开发商和购房者办理完房屋交付手续后，保险合同开始生效。
三、银行指定保险公司的做法不合理
保险合同的订立是合同当事人意思自治的表现，除法律、行政法规的强制性规定外，购房者作为民事主体，可以选择与其签订保险合同的相对人，有权根据自身的比较和判断，来选择有实力、信誉好和履约及时的保险公司作为其保险合同的相对人，而无须经过银行来指定。对于银行的指定行为，既侵犯了购房者的自由选择权，也容易造成金融行业内部的不正当竞争。所以，银行最好是让购房者自己选择或者是推荐保险公司，而不是指定。
四、保险公司一次性收取全部保险费不合理
有的保险公司在合同中规定了保险费是“按年收取，每年结算”，但在实际中却是几十年的保险费一次性收取。其实质是无偿占用了购房者多余保险费的利息收入，并且随着购房者每月还款的增加，保险金额在逐步减小，银行所承担的风险也在减小，而保险公司依然按照当初的保险金额来收取保费，显然是违背了《民法通则》的公平原则，侵犯了购房者的利益，在无形中加重了购房者的经济负担。所以，建议保险公司去掉那些不合理的收费方式，进一步加强自身的竞争能力。
五、银行作为保险合同中的受益人不合理
依据《保险法》规定：受益人应当是由投保人指定的。购房者花钱给自己房屋买保险，而银行是受益人，这和法律精神是相违背的，也是让购房者感到不能理解的。其实，银行的这个强制性规定完全没有必要，因为抵押是担保的一种方式，依据最高人民法院对《担保法》的解释第80条规定：“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保证金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押权担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保证金、赔偿金或者补偿金采取保全措施。”依据这一法律规定，如果发生保险事故，不作为保险合同的受益人，银行也是可以优先受偿的。所以，为了给购房者以合理感和信任感，银行完全可以让购房者作为保险合同的受益人，没有必要做这种看似获利、实则无利的行为。
六、保险合同约定的保险金额不合理
依据《保险法》的第39条规定：“保险金额不得超过保险价值；超过保险价值的，超过的部分无效。”现在的保险合同的保险金额都是以房屋的销售价格来约定的，房屋的销售价格肯定是大于其本身的房屋价值，也就是保险价值。而作为抵押物的房屋，其保险价值应该是房屋的成本价或评估价，并且该成本价或评估价应去掉房屋总价值中的土地使用费，因为总房价款中不仅有房屋的价值，还包括土地使用费，而土地是不存在任何的毁损、灭失的风险，不应该也没必要作为保险标的来投保。此外，对于精装修的房屋，也应该去除装修部分的价款，因为保险的范围只对房屋本身，不包括装修部分。所以，对保险金额的约定，银行和保险公司是需要重新考虑的，否则对购房者是存在着很大侵权因素的。从另一方面说，购买保险是银行强制要求的，而购房者只是向银行贷了部分的房价款，剩余部分房价款是自己支付的，而现在银行要求购房者用全部的房价款来投保，显然是不合理的。
本文关键词：房贷与保险
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