“70年使用大限”到期后我们的房子怎么办？
2005/8/19 11:19:01作者： 孙 蔚 摘自：中国消费者报 编辑：公司
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自全国人大常委会公布《物权法（草案）》并向社会各界群众征求意见以来，有关部门已收到了万余条修改意见和建议。其中老百姓普遍关注的焦点就是“住宅用地使用权期限为７０年”的问题，不少百姓提出疑问：“７０年使用期到期后，国家要收回土地时，我们的房子怎么办？”就人们关心的这一问题，记者采访了有关的专家和学者。
●“７０年使用期”从何而来
不久前，北京的吴先生买了一套住房，细看购房合同后他发现该小区土地使用年限居然只剩下４０年。吴先生认为，一般住宅的土地使用年限为７０年，而这个小区的土地使用年限“缩水”了３０年的时间，严重侵害了住户们的利益。经调查他才明白，国土部门是以城镇住宅混合用地的性质出让这块土地的，使用年限只有５０年。而这块土地早在十多年前就已出让，却因种种原因未能开发，等到小区盖成，土地的使用期限自然只剩下４０年了。
记者查阅了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其中第十二条规定，土地使用权出让的最高年限分别是：居住用地７０年；工业用地５０年；教育、科技、文化、卫生、体育用地５０年；商业、旅游、娱乐用地４０年；综合或者其他用地５０年。那么土地批租最高年限７０年究竟是从何而来？为什么是７０年而不是８０年或者６０年呢？
“法律规定城市土地是归国家所有，这是当初房改时就碰到的一个回避不了的问题，因为从产权上来说，土地是不能买卖的。当时为了想办法绕过这个壁垒，这才有了房屋所有权和土地使用权相结合的房改制度。”专门从事房产土地相关法律研究的社科院法学所副研究员王叔良表示。
北京市建委相关人士表示：“７０年这个规定的依据当时并没有解释，规定出来后大家也都接受，基本没有人问过这个问题。从国际上来讲，土地批租９０年、１００年的都有。中国的这个规定可能主要考虑的是，房子一般在７０年之后基本上价值就会折旧到零。另外，这与人的寿命长度也有关系，因为一般中国人的预期寿命就是７０岁左右，所以当初可能综合这些因素，定出了７０年的期限。”
“目前北京的房子使用年限有５０年的，也有７０年的，从理论上讲，土地批租期限应该反应在房价上，因为不同的批租期限包含的土地使用年限是不同的。”王叔良认为：“但现在根本没有人注意这个问题，包括房产商，房子的价格也从未因此而不同。”
在对《物权法（草案）》的征求意见中，不少人认为，住宅用地使用权最长出让期限为７０年的规定过短，不利于保护私人财产及提高房屋建筑水准。因此，有人主张延长为１００年，有人主张为１５０年，还有人主张取消出让年限的规定，成为永久性权利。
据全国人大常委会法工委有关负责人介绍，我国从上世纪７０年代末开始改革开放，当时出让的一些土地使用期限较短，有的只有３０年，很快就要到期。特别是目前绝大多数城市居民都拥有了自己的住房，使土地使用权期限的问题更加引人关注。
●专家呼吁尽快制定土地使用权续期细则
一般人们所拥有的住房土地使用期限是７０年。那么，７０年后，土地被国家收回，成了“空中楼阁”的房屋怎么办？相关的个案已经在深圳出现。据报道，１９８３年竣工的深圳国商大厦，是深圳第一幢高层建筑，因为该土地使用年限为２０年，所以这里的许多业主现在都面临着房屋使用权到期的难题：续租土地，就要付出很大一笔资金；不续租，房子何去何从？
《物权法（草案）》对此的解释是：建设用地使用权的期限届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权的期限届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期限届满前一年申请续期。
“续期的土地使用权出让金如何收费？续多少年合适？如果业主关于是否申请续期或者续期时间认识不一致时怎么办？地价的计算标准又是什么？这些执行细则成为关系公民重大利益最实际的问题，也是应由全体公民群策群力、共同商讨制定的问题。”中国社会科学院法学所研究员刘俊海接受记者采访时表示，法律的价值在于保证行为的可预期性。为了确保广大公民对于未来的投资决策和消费决策具有充分的思想准备，《物权法》或者《土地管理法》应该针对“土地使用权如何充值”给出具体解释或规定操作细则。
刘俊海认为，国家应该立足绝大多数公民的收入能力，尤其要顾及低收入阶层的经济承受能力，从低续收土地使用权出让金。国家处于经济优势地位，在土地使用权出让金价格的制定上应该主动向处于弱势地位的公民倾斜，尽量不与民争利。即使立法者无法详细规定具体的出让金续收金额，也应当根据立法为民的精神，在立法中明确出让金价格的形成机制和价格构成。
“续期年限的问题相对比较复杂。”刘俊海指出，如果同一栋住宅内，部分业主愿意续期，部分业主认为不合算不愿续期，或者众业主对续期年限的要求不一致，怎么办？他建议，《物权法》可以明确由小区的业主委员会与业主共同协商并决定续期的年限。
“此外，建筑物或房屋有其使用寿命和设计使用年限，民用建筑物或房屋不可能是永久性的‘恒产’，至于其应有多长的寿命和设计使用年限，以及是否到期强制报废或拆除，还有待法律明确。”（
●“７０年使用期”从何而来
不久前，北京的吴先生买了一套住房，细看购房合同后他发现该小区土地使用年限居然只剩下４０年。吴先生认为，一般住宅的土地使用年限为７０年，而这个小区的土地使用年限“缩水”了３０年的时间，严重侵害了住户们的利益。经调查他才明白，国土部门是以城镇住宅混合用地的性质出让这块土地的，使用年限只有５０年。而这块土地早在十多年前就已出让，却因种种原因未能开发，等到小区盖成，土地的使用期限自然只剩下４０年了。
记者查阅了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其中第十二条规定，土地使用权出让的最高年限分别是：居住用地７０年；工业用地５０年；教育、科技、文化、卫生、体育用地５０年；商业、旅游、娱乐用地４０年；综合或者其他用地５０年。那么土地批租最高年限７０年究竟是从何而来？为什么是７０年而不是８０年或者６０年呢？
“法律规定城市土地是归国家所有，这是当初房改时就碰到的一个回避不了的问题，因为从产权上来说，土地是不能买卖的。当时为了想办法绕过这个壁垒，这才有了房屋所有权和土地使用权相结合的房改制度。”专门从事房产土地相关法律研究的社科院法学所副研究员王叔良表示。
北京市建委相关人士表示：“７０年这个规定的依据当时并没有解释，规定出来后大家也都接受，基本没有人问过这个问题。从国际上来讲，土地批租９０年、１００年的都有。中国的这个规定可能主要考虑的是，房子一般在７０年之后基本上价值就会折旧到零。另外，这与人的寿命长度也有关系，因为一般中国人的预期寿命就是７０岁左右，所以当初可能综合这些因素，定出了７０年的期限。”
“目前北京的房子使用年限有５０年的，也有７０年的，从理论上讲，土地批租期限应该反应在房价上，因为不同的批租期限包含的土地使用年限是不同的。”王叔良认为：“但现在根本没有人注意这个问题，包括房产商，房子的价格也从未因此而不同。”
在对《物权法（草案）》的征求意见中，不少人认为，住宅用地使用权最长出让期限为７０年的规定过短，不利于保护私人财产及提高房屋建筑水准。因此，有人主张延长为１００年，有人主张为１５０年，还有人主张取消出让年限的规定，成为永久性权利。
据全国人大常委会法工委有关负责人介绍，我国从上世纪７０年代末开始改革开放，当时出让的一些土地使用期限较短，有的只有３０年，很快就要到期。特别是目前绝大多数城市居民都拥有了自己的住房，使土地使用权期限的问题更加引人关注。
●专家呼吁尽快制定土地使用权续期细则
一般人们所拥有的住房土地使用期限是７０年。那么，７０年后，土地被国家收回，成了“空中楼阁”的房屋怎么办？相关的个案已经在深圳出现。据报道，１９８３年竣工的深圳国商大厦，是深圳第一幢高层建筑，因为该土地使用年限为２０年，所以这里的许多业主现在都面临着房屋使用权到期的难题：续租土地，就要付出很大一笔资金；不续租，房子何去何从？
《物权法（草案）》对此的解释是：建设用地使用权的期限届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权的期限届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期限届满前一年申请续期。
“续期的土地使用权出让金如何收费？续多少年合适？如果业主关于是否申请续期或者续期时间认识不一致时怎么办？地价的计算标准又是什么？这些执行细则成为关系公民重大利益最实际的问题，也是应由全体公民群策群力、共同商讨制定的问题。”中国社会科学院法学所研究员刘俊海接受记者采访时表示，法律的价值在于保证行为的可预期性。为了确保广大公民对于未来的投资决策和消费决策具有充分的思想准备，《物权法》或者《土地管理法》应该针对“土地使用权如何充值”给出具体解释或规定操作细则。
刘俊海认为，国家应该立足绝大多数公民的收入能力，尤其要顾及低收入阶层的经济承受能力，从低续收土地使用权出让金。国家处于经济优势地位，在土地使用权出让金价格的制定上应该主动向处于弱势地位的公民倾斜，尽量不与民争利。即使立法者无法详细规定具体的出让金续收金额，也应当根据立法为民的精神，在立法中明确出让金价格的形成机制和价格构成。
“续期年限的问题相对比较复杂。”刘俊海指出，如果同一栋住宅内，部分业主愿意续期，部分业主认为不合算不愿续期，或者众业主对续期年限的要求不一致，怎么办？他建议，《物权法》可以明确由小区的业主委员会与业主共同协商并决定续期的年限。
“此外，建筑物或房屋有其使用寿命和设计使用年限，民用建筑物或房屋不可能是永久性的‘恒产’，至于其应有多长的寿命和设计使用年限，以及是否到期强制报废或拆除，还有待法律明确。”（
本文关键词：房产使用年限
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- 李李：70年后的问题留给我们的后人吧！如果感到这会给我们的后人带来很大的压力，你就不要生孩子了，他有压力必定托累你，你的晚年都过不好！到期没房了就跳楼吧！那样只是长痛不如短痛，也解决了中国人口老龄化的问题，一举两行，很好。
- 钟小姐：我感觉应取消这个使用年限的政策，让我们活在这个世界压力太大了。其实他可以在土地法中表明：遇到国家正常建设及需要时可以和我们协调进行拆迁，进行相应的补尝即可。
- 曾先生：应该考虑到民众的利益，70年后国家收回，对公民有一定的补贴金，比如我的房屋到期了没有钱在买房子了，我和子女该住哪里呢？
- 晨之阳洋：早日明确法案 房主的后代何去何从呢 70岁不死该住哪
- 邵庆志：到期后我们的房子怎么办？谁能回答我们？
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