住房物业官司 典型判例作用显著
2007/1/9 17:28:08作者：法制晚报 摘自： 编辑：公司员工
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住房物业官司 典型判例作用显著
构成恶意违约理应赔偿房主损失 搜集证据可最大限度减少损失 对物业有异议应通过业主大会解决
住房物业官司 典型判例作用显著
法制晚报：付中
一审开庭时，朱明瑛在法庭上出示证据
没按时交房 开发商多掏上涨费 购买农家院 城里人被判要退回 拖欠物业费 朱明瑛终审得付钱———
房价一时一变化。您今天还在嫌贵犹豫是否买房，赶明儿这房价又涨了。好不容易掏空积蓄买套房子，烦心事也被您赶上不少。这不，连朱明瑛这样的名人也还为物业费烦恼呢。
住房问题解决得好不好，直接关系到人们的根本利益。别着急，法官根据公平原则，首次判决恶意违约的开发商除了要向购房者退还房款外，还要赔偿房价上涨部分的损失。这可是具有“人道主义关怀”的判决。
记者选取了2006年在住房领域发生的几起有影响的典型案件，并对部分案件作出调查或点评，希望读者能够从中有所收获。
没能按期交房子 开发商多掏6万
■事件
2004年8月，杨女士与北京实地房地产开发公司签订了一份内部认购协议，购买由该公司开发的“东方同里”小区的一套商品房。
协议中双方约定，开发商应在2005年10月31日前将房屋交付给杨女士并换签合同。协议签订当天，杨女士支付了首付款18.8万余元。
此后，对方一直未通知杨女士交付房屋及换签合同。杨女士询问时得知房屋已经全部售出。
杨女士提出，从认购“东方同里”至今，通州同地段的房价每平方米已经上涨了700元。自己如另购其他同等面积的房产，需多支出房款6万元。
因此，杨女士要求开发商退还房款并支付6万元的“房价上涨损失”。
■结果
法院审理后认为，实地房地产公司与杨女士签订内部认购协议，并收取房屋首付款，承诺卖房后，却未在约定期限通知杨女士换签商品房买卖合同，也不能向其交付房屋，其行为属于恶意违约，理应退还房款并给付利息。
同时房地产公司承担赔偿杨女士由此而造成的经济损失。
因此，法院判决开发商除退还房款及利息外，还要赔偿“房价上涨损失”6万元。
■调查
经过对本市多家法院的调查走访记者了解到，因为类似问题，起诉开发商退房并要求赔偿房价上涨损失且获得法院支持的案件，在本市尚属首例，具有判例作用。
随后，记者对50位普通群众进行了调查。所有人均表示，如果出现类似问题，顶多会想到退房，要求赔偿房价上涨损失“是件想都不敢想的事”。
城里人买农家院 不合法被判退回
■事件
1998年1月，大兴农民谭老汉与崇文区环卫局退休工人李女士达成房屋买卖协议，以3万元的价格将一处农家院卖给了李女士。
协议达成后，双方到当地镇政府办理了集体土地宅基地使用证的变更登记手续。
一晃8年过去了，当地同一位置的地价比当初翻了几十倍。
这时，谭老汉来到法院对当地镇政府提起行政诉讼，要求确认镇政府准予变更的行为违法，应予撤销。
■结果
法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地属于村农民集体所有。李女士系城镇居民，不应享有该村的土地使用权。
当地基层政府未进行审查，即为李女士办理了变更登记手续，其变更登记行为应予撤销。
■调查
经了解，本市郊区农民起诉城镇居民要求返还房产的民事纠纷案件，和起诉当地基层政府的行政案件，“正在随着房价一起涨”，呈逐年递增趋势。
一位法官告诉记者，一般情况下，法院会支持卖房农民的诉讼请求。因为法律有明确规定，城镇居民无权购买农村宅基地。
因此，无论双方当初签订协议时的意思表示是否真实，也无论现在原告出于何种理由提起诉讼，双方签订的房屋买卖协议均应被确认无效。
■支招
大兴法院的法官肖利民认为，打这种官司时，“城里人”应注意收集自己买房后进行房屋装修、翻修等支出费用的各种证据，要求对方将这部分损失连同房款一并返还。
如果证据确实充分的话，法官会对这一要求予以支持。这样可以最大限度地减少损失。
朱明瑛欠物业费 终审被判败诉
■事件
2004年11月，朝阳区清境明湖花园小区的北京建国物业公司起诉，向业主朱明瑛索要物业费2.2万余元。
朱明瑛则表示，建国物业公司进驻清境明湖花园小区，没有经法定的业主大会讨论及经三分之二以上有投票权的业主同意，没有进行物业管理企业的招投标，其与非法成立的物业管理委员会签订的协议完全违法，因此自己没有理由向其交纳物业费。
市二中院经审理认为，建国物业公司根据与物业管理委员会签订的《临时托管协议》等进驻小区，并实际提供物业管理服务，有利于小区物业管理工作的正常运转。因此朱明瑛应当支付相应的物业管理费。
2006年5月，市二中院终审判决朱明瑛向建国物业公司支付物业管理费2.2万余元。
■支招
审理此案的法官认为，在物业管理纠纷中，业主虽然维权意识在不断提高，但维权的方式显得非常单一，通常采用的方式就是拒交物业费。但是鉴于物业客观上提供了一定的服务，所以业主拒交物业费的主张法院一般不予支持。
如果业主对于物业公司的管理存有异议，应通过建议召开业主大会的渠道解决。
业主认为物业公司在保洁、保安、绿化等方面出现管理不到位的情况，确实与物业服务合同约定的标准差距明显时，可要求减收物业服务费。
房屋墙体长霉点 首例退房胜诉
■事件
2003年10月，黄女士与北京世纪龙祥房地产公司签订商品房买卖合同，以44万余元的房款总价购买了朝阳区世纪龙祥嘉园小区的一套房屋。进入供暖季，黄女士发现，自家房屋的墙壁上长出了霉点。
经过多次协商，开发商为黄女士修了房子。可到了新的供暖期，卧室同一位置的墙上还是出现了霉点。
这时，黄女士拒绝了开发商提出的继续维修方案，诉至法院要求解除商品房买卖合同，由开发商返还购房款，并赔偿房屋增值损失13万元、装修损失2.5万元及其他经济损失。
■结果
法院认为，开发商出售给黄女士的房屋的北侧卧室墙面出现霉变，虽经维修但仍未能解决，至今历时两年多，已严重影响到黄女士对房屋的居住使用。
最终，黄女士的诉讼请求得到法院支持。同时，黄女士被判支付给开发商房屋使用费4万元。
■支招
北京市惠诚律师事务所的律师陈楠告诉记者，能否因墙体有霉变，而要求开发商退房，关键在于墙体的霉变程度是否已经严重影响到业主的居住使用，致使业主签订购房合同的目的不能实现。
如果是这样的话，业主就可起诉要求退房。在我国，其他法院的判例对法官审理案件有一定的判例效应，此案具有参考借鉴意义。
其他案例
美丽园业委会
挤物业费水分
2005年3月，海淀区美丽园小区业委会起诉，称物业管理公司存在不实收费。海淀法院将业委会的诉讼请求驳回。
后市一中院改判，认为物业费单价在业主不委托室内中、小修的情况下，应为1.58元/月/平方米，而此前为2.72元/月/平方米；物业公司获得的3年电梯广告位收益18万元也应归业主所有，共支持了业委会13项诉求中的12项。
北京市物业管理协会提出再审申请，认为终审判决会“使许多业主受到误导后心态失衡，造成全市物业管理行业的混乱”。
2006年8月，市一中院再次作出判决维持原判。
这意味着，美丽园物业费中的“水分”终于被业主通过法律程序“挤”干净。
物业存在瑕疵
李文要求道歉
2004年10月，李敖之女李文入住到朝阳区嘉和丽园公寓，负责小区物业服务的是北京达文物业公司。
2006年5月，由于对小区内出现小广告、推销员随意进小区、大堂内小孩打闹等现象不满，李文将物业公司起诉到法院，要求判令达文公司就其物业管理中存在的瑕疵以在嘉和丽园Ａ、Ｂ、Ｃ座公开张贴道歉信的形式书面赔礼道歉，并赔偿精神损失费１元；请求判令达文公司赔偿损失，赔偿数额为15个月的物业管理费1.9万多元。
市二中院认为，李文向物业公司提出积极性意见与建议，本身并无不妥，但物业公司的不足之处，尚未严重到需适用惩罚性赔偿的程度。据此，市二中院判决驳回了李文的诉讼请求。
居民阳光被挡
开发商赔电费
2005年8月，“珠江骏景”小区项目竣工。与小区一路之隔的西罗园南里17号楼5位居民称，此前自家的房屋采光充足，可“珠江骏景”的高层建筑建成后，几乎完全把阳光遮挡，不仅使自己的房屋价值严重受损，而且每月还增加了100多元的电费开销。
委托有关部门对日照时间进行测算后，法院认定开发商侵权成立，应对居民予以赔偿，房屋贬值费、电费增加的费用及精神损害赔偿金都被考虑在其中。
最终，法院判决开发商赔偿老徐等5位居民共36.7万元。
构成恶意违约理应赔偿房主损失 搜集证据可最大限度减少损失 对物业有异议应通过业主大会解决
住房物业官司 典型判例作用显著
法制晚报：付中
一审开庭时，朱明瑛在法庭上出示证据
没按时交房 开发商多掏上涨费 购买农家院 城里人被判要退回 拖欠物业费 朱明瑛终审得付钱———
房价一时一变化。您今天还在嫌贵犹豫是否买房，赶明儿这房价又涨了。好不容易掏空积蓄买套房子，烦心事也被您赶上不少。这不，连朱明瑛这样的名人也还为物业费烦恼呢。
住房问题解决得好不好，直接关系到人们的根本利益。别着急，法官根据公平原则，首次判决恶意违约的开发商除了要向购房者退还房款外，还要赔偿房价上涨部分的损失。这可是具有“人道主义关怀”的判决。
记者选取了2006年在住房领域发生的几起有影响的典型案件，并对部分案件作出调查或点评，希望读者能够从中有所收获。
没能按期交房子 开发商多掏6万
■事件
2004年8月，杨女士与北京实地房地产开发公司签订了一份内部认购协议，购买由该公司开发的“东方同里”小区的一套商品房。
协议中双方约定，开发商应在2005年10月31日前将房屋交付给杨女士并换签合同。协议签订当天，杨女士支付了首付款18.8万余元。
此后，对方一直未通知杨女士交付房屋及换签合同。杨女士询问时得知房屋已经全部售出。
杨女士提出，从认购“东方同里”至今，通州同地段的房价每平方米已经上涨了700元。自己如另购其他同等面积的房产，需多支出房款6万元。
因此，杨女士要求开发商退还房款并支付6万元的“房价上涨损失”。
■结果
法院审理后认为，实地房地产公司与杨女士签订内部认购协议，并收取房屋首付款，承诺卖房后，却未在约定期限通知杨女士换签商品房买卖合同，也不能向其交付房屋，其行为属于恶意违约，理应退还房款并给付利息。
同时房地产公司承担赔偿杨女士由此而造成的经济损失。
因此，法院判决开发商除退还房款及利息外，还要赔偿“房价上涨损失”6万元。
■调查
经过对本市多家法院的调查走访记者了解到，因为类似问题，起诉开发商退房并要求赔偿房价上涨损失且获得法院支持的案件，在本市尚属首例，具有判例作用。
随后，记者对50位普通群众进行了调查。所有人均表示，如果出现类似问题，顶多会想到退房，要求赔偿房价上涨损失“是件想都不敢想的事”。
城里人买农家院 不合法被判退回
■事件
1998年1月，大兴农民谭老汉与崇文区环卫局退休工人李女士达成房屋买卖协议，以3万元的价格将一处农家院卖给了李女士。
协议达成后，双方到当地镇政府办理了集体土地宅基地使用证的变更登记手续。
一晃8年过去了，当地同一位置的地价比当初翻了几十倍。
这时，谭老汉来到法院对当地镇政府提起行政诉讼，要求确认镇政府准予变更的行为违法，应予撤销。
■结果
法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地属于村农民集体所有。李女士系城镇居民，不应享有该村的土地使用权。
当地基层政府未进行审查，即为李女士办理了变更登记手续，其变更登记行为应予撤销。
■调查
经了解，本市郊区农民起诉城镇居民要求返还房产的民事纠纷案件，和起诉当地基层政府的行政案件，“正在随着房价一起涨”，呈逐年递增趋势。
一位法官告诉记者，一般情况下，法院会支持卖房农民的诉讼请求。因为法律有明确规定，城镇居民无权购买农村宅基地。
因此，无论双方当初签订协议时的意思表示是否真实，也无论现在原告出于何种理由提起诉讼，双方签订的房屋买卖协议均应被确认无效。
■支招
大兴法院的法官肖利民认为，打这种官司时，“城里人”应注意收集自己买房后进行房屋装修、翻修等支出费用的各种证据，要求对方将这部分损失连同房款一并返还。
如果证据确实充分的话，法官会对这一要求予以支持。这样可以最大限度地减少损失。
朱明瑛欠物业费 终审被判败诉
■事件
2004年11月，朝阳区清境明湖花园小区的北京建国物业公司起诉，向业主朱明瑛索要物业费2.2万余元。
朱明瑛则表示，建国物业公司进驻清境明湖花园小区，没有经法定的业主大会讨论及经三分之二以上有投票权的业主同意，没有进行物业管理企业的招投标，其与非法成立的物业管理委员会签订的协议完全违法，因此自己没有理由向其交纳物业费。
市二中院经审理认为，建国物业公司根据与物业管理委员会签订的《临时托管协议》等进驻小区，并实际提供物业管理服务，有利于小区物业管理工作的正常运转。因此朱明瑛应当支付相应的物业管理费。
2006年5月，市二中院终审判决朱明瑛向建国物业公司支付物业管理费2.2万余元。
■支招
审理此案的法官认为，在物业管理纠纷中，业主虽然维权意识在不断提高，但维权的方式显得非常单一，通常采用的方式就是拒交物业费。但是鉴于物业客观上提供了一定的服务，所以业主拒交物业费的主张法院一般不予支持。
如果业主对于物业公司的管理存有异议，应通过建议召开业主大会的渠道解决。
业主认为物业公司在保洁、保安、绿化等方面出现管理不到位的情况，确实与物业服务合同约定的标准差距明显时，可要求减收物业服务费。
房屋墙体长霉点 首例退房胜诉
■事件
2003年10月，黄女士与北京世纪龙祥房地产公司签订商品房买卖合同，以44万余元的房款总价购买了朝阳区世纪龙祥嘉园小区的一套房屋。进入供暖季，黄女士发现，自家房屋的墙壁上长出了霉点。
经过多次协商，开发商为黄女士修了房子。可到了新的供暖期，卧室同一位置的墙上还是出现了霉点。
这时，黄女士拒绝了开发商提出的继续维修方案，诉至法院要求解除商品房买卖合同，由开发商返还购房款，并赔偿房屋增值损失13万元、装修损失2.5万元及其他经济损失。
■结果
法院认为，开发商出售给黄女士的房屋的北侧卧室墙面出现霉变，虽经维修但仍未能解决，至今历时两年多，已严重影响到黄女士对房屋的居住使用。
最终，黄女士的诉讼请求得到法院支持。同时，黄女士被判支付给开发商房屋使用费4万元。
■支招
北京市惠诚律师事务所的律师陈楠告诉记者，能否因墙体有霉变，而要求开发商退房，关键在于墙体的霉变程度是否已经严重影响到业主的居住使用，致使业主签订购房合同的目的不能实现。
如果是这样的话，业主就可起诉要求退房。在我国，其他法院的判例对法官审理案件有一定的判例效应，此案具有参考借鉴意义。
其他案例
美丽园业委会
挤物业费水分
2005年3月，海淀区美丽园小区业委会起诉，称物业管理公司存在不实收费。海淀法院将业委会的诉讼请求驳回。
后市一中院改判，认为物业费单价在业主不委托室内中、小修的情况下，应为1.58元/月/平方米，而此前为2.72元/月/平方米；物业公司获得的3年电梯广告位收益18万元也应归业主所有，共支持了业委会13项诉求中的12项。
北京市物业管理协会提出再审申请，认为终审判决会“使许多业主受到误导后心态失衡，造成全市物业管理行业的混乱”。
2006年8月，市一中院再次作出判决维持原判。
这意味着，美丽园物业费中的“水分”终于被业主通过法律程序“挤”干净。
物业存在瑕疵
李文要求道歉
2004年10月，李敖之女李文入住到朝阳区嘉和丽园公寓，负责小区物业服务的是北京达文物业公司。
2006年5月，由于对小区内出现小广告、推销员随意进小区、大堂内小孩打闹等现象不满，李文将物业公司起诉到法院，要求判令达文公司就其物业管理中存在的瑕疵以在嘉和丽园Ａ、Ｂ、Ｃ座公开张贴道歉信的形式书面赔礼道歉，并赔偿精神损失费１元；请求判令达文公司赔偿损失，赔偿数额为15个月的物业管理费1.9万多元。
市二中院认为，李文向物业公司提出积极性意见与建议，本身并无不妥，但物业公司的不足之处，尚未严重到需适用惩罚性赔偿的程度。据此，市二中院判决驳回了李文的诉讼请求。
居民阳光被挡
开发商赔电费
2005年8月，“珠江骏景”小区项目竣工。与小区一路之隔的西罗园南里17号楼5位居民称，此前自家的房屋采光充足，可“珠江骏景”的高层建筑建成后，几乎完全把阳光遮挡，不仅使自己的房屋价值严重受损，而且每月还增加了100多元的电费开销。
委托有关部门对日照时间进行测算后，法院认定开发商侵权成立，应对居民予以赔偿，房屋贬值费、电费增加的费用及精神损害赔偿金都被考虑在其中。
最终，法院判决开发商赔偿老徐等5位居民共36.7万元。
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