部分问题小区物管渐入佳境
2008/1/25 14:24:41作者：新京报 摘自： 编辑：员工
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部分问题小区物管渐入佳境
www.thebeijingnews.com · 2008-1-25 10:58:15 · 来源： 新京报
北京市的社区和物管近两年来产生了很多的“问题”小区，其中有些经常见诸媒体，通常都是因为其反映的问题较为典型和集中。记者此次选取的几个小区，如美丽园、健翔园等，均集合了前期物业问题、开发遗留问题、共有产权纠纷以及业主内部矛盾，而他们的解决方式，也由此具有一定的代表意义。
1月23日下午，美丽园小区，从小区内的卫生、停车、信箱及电子门维护等情况看得出，社区生活井然有序。
美丽园 从物管真空到井然有序
◎事件回放
老物业“撒手”新物业进驻
2005年3月，美丽园业委会起诉鸿铭物业公司大幅度虚抬物业费的收费数额，并提出停止对外租赁电梯，将相关收益返还业主等要求。12月，业委会二审胜诉，成为首个打赢物业费纠纷案的业委会。
2006年5月，鸿铭物业提起申诉，北京市一中院裁定该案再审，业委会再次胜诉。9月1日，鸿铭物业突然撤离，业主生活一下子乱套了：停水、停电，保洁、保安等也停止，业委会启动了招投标选聘新物业程序。年底，新物业进驻。
◎年终回访
社区生活井然有序
2008年1月23日下午，美丽园小区，大门口的岗亭里一名小区保安正在查看进出的车辆；小区内，三两保安在巡逻。因为天气较冷，又是上班时间，小区内来往的人非常少，偶尔有几辆车和几位老人进出，但仍然可以从小区内的卫生、停车、信箱及电子门维护等情况看得出，社区生活井然有序。
“现在的物业是业主们自己招聘来的，我们对他们的物业服务还是比较满意的。”住在6号楼的业主刘先生说。
在小区的随机访谈中，大部分业主表示一年多来新物业“有进步”，据业委会方面说，绝大部分合同内容新物业都做到了。只是有些地方，业主和新物业对合同的理解还不能达成一致，但这可以通过协商得到解决。
据业委会主任雷霞说，现在的主要争执是业主和开发商对设施设备小修、中修的界定，因为小修通常可以用物业费来解决，中修则需要动用专项维修基金。而目前政府没有细则来界定它们的区别，所以业主和开发商对于维修的钱从哪出，理解不同。但相信这都会通过协商来解决的，到年底的又一次投标，也可以把这些内容加入到物业合同里去。
◎业主感受
业主可以有效监督物业了
雷霞：美丽园变化还是挺大的。过去，物业公司是根据与开发商签订的公约，来进行服务的。业主也只能按照公约来要求物业公司，但是物业公司拒绝业主的监督，所以业主只能看到一些表面的服务内容，而不能对设施设备的维护和保养进行查看。新物业是业主自己按照合同招聘进来的，对照合同，可以看到物业做得到不到位。业委会成员包括每个业主都可以反映意见，物业会认真地整改。
健翔园 锅炉房产权纠纷尘埃落定
◎事件回放
业主绝食抗议热水被停
2007年4月19日至21日，海淀健翔园小区开发商在移交锅炉房时，虽承认产权归业主，但却提出要求业主进行表决的附加条件，业主不答应，购房合同中约定的24小时热水被停。20余名业主连续三天向开发商提出抗议，两名业主代表任晨光和覃明于19日11：30宣布绝食，直至21日下午事态才暂时得到缓解，两名业主身体已出现不适，相继被送往医院。
这一事件引起相关部门重视，组成调查组解决该问题。
◎年终回访
锅炉房归业主将进行产权登记
位于健翔桥西北角的健翔园小区共有5栋楼，其中1至4号楼为商品房，5号楼为回迁房，从外表看，这5栋楼没有什么分别，在1月22日的萧瑟寒风中小区也显得静谧安宁。但事实是，围绕锅炉房的产权和使用，业主之间的纷争也曾在去年初上演，业主代表大会弹劾两名业委会委员、增补6名委员遭抵制等。
“热水现在还是没有，”提起小区的现状，业委会主任任晨光表示，锅炉房目前只提供供暖，热水依然没有供应。而锅炉房的产权，在业主们的争取和相关部门的介入下，归业主已经确定无疑。
据其提供的资料显示，2007年11月5日，由海淀区市政管委会召集的供暖协调会上，健翔园开发商代表戚景然表示，经征询法院和律师意见，之前与业委会签订的协议有效，锅炉房产权归业主，《物权法》生效以后更不可能更改；海淀建委副主任同时也表示，锅炉房登记在业委会名下或者是全体业主名下只是一个技术问题，待细则出台后即可操作。
另外，小区还在去年提起了物业启动性经费的诉讼，目前已发回一审法院重审。
◎业主感受
业主自治制度架构需调整
任晨光：从2003年的《物业管理条例》到《物权法》，业委会的定位有了变化，原先定位业委会为业主大会的执行机构，但从实践来看，业委会采用的是委员合议制，集体负责的结果是谁都不负责，但又无法追究具体是哪个人的责任。现在定位业委会为业主的决策机构，根据这一变化，以及本小区近3年来的实践，今后业主自治的制度架构也需要调整。根据分权制衡原则，需要另设执行和监督机构，保证决策机构对执行机构人员的任免权，以及监督机构的独立监督权。
新天第 为讨绿地 和谐社区上公堂
◎事件回放
曾是和谐社区典范
朝阳新天第小区业委会的选举是开发商筹备的，由业主以自荐的方式参选，“和谐社区”的想法让张大宪当选业委会主任，开发商也希望把小区建成标杆项目。在各方共同努力下，新天第成为朝阳区首个将公共维修金从小区办提出另存、建立自行监管账号的小区；开发商也曾多次投资，对小区的一些设备进行改造。新天第一度成为北京市住宅社区的和谐典范。
然而2007年7月31日，新天第业委会就绿地缩水问题向朝阳区法院提起诉讼，业主们与开发商4年的和谐关系告破。
◎年终回访
绿地纠纷调解仍未达成一致
1月22日凌晨的一场小雪，让新天第小区的绿地更显寒酸，小区内地面大片裸露，有的部位甚至出现塌陷。
资料显示，7年前新天第开盘时，开发商曾在北京多家媒体投放广告称拥有“50%绿化面积”。而去年7月，业委会请第三方机构测量的结果则显示，新天第的绿化面积仅为10.4%。
据张大宪介绍，小区自入住以来发现多起遗留问题，如生活水箱设备陈旧、喷泉未做防水、房屋大檐脱落、绿地缩水等问题。业委会起初积极与开发商方面协商解决，取得了一些成效。但开发商在同意承担改造水箱的20万费用后，要业委会代表全体业主签署一份协议，据记者近日获得的这份协议内容称，（业主）以后不再以园区绿地及道路等问题，向开发商提出任何出资或补偿要求。“业委会拒绝签署，”张大宪说，双方由此“闹崩”。
对簿公堂，这本来是双方都不愿看到的，但张大宪称，业主的多项共有权益受到侵犯，金泰方面不肯协商解决，绿地诉讼或只是系列诉讼的开始。对此金泰客服人士称，开发商不会回避，如果法院裁定问题属于开发商过失的，公司一定给予赔偿。
据了解，自业委会就绿地纠纷提起诉讼后，开发商提出庭外和解，被业委会拒绝，但经过长达半年的庭内调解，目前仍未达成一致。
但这些似乎并没有影响业主们的生活：今年小区物业费有了一定提高，但基本上没有人用开发商的遗留问题来要挟物业公司，拒交物业费。“业主们依法维权，所以小区里还是照常安定。”张大宪说。
◎业主感受
和谐也要讨说法
张大宪：新天第的绿地问题是历史上造成的，我们现在就像秋菊打官司，就是为了要讨个说法。整个小区几百户业主，开发商赔起来不是一个小数目。我们现在给法院的赔款底限，已经做了一定的妥协和让步，只要开发商给一定的赔偿，业主就可以接受，主要是要一个说法，并不想激化矛盾。我们之所以会拒绝庭外和解，而选择庭内调解，就是想要法院能够以判决书的方式，给我们一个说法，希望开发商能够实事求是，勇于承担责任。
■ 侧记
《物权法》影响日渐凸显
本期回访的社区可以说在业主的权益争取方面，去年都取得了一定的进展，而在此背后，有着《物权法》的影子。
表现之一，各相关部门主动依照《物权法》处理事务，在健翔园小区案例中，北京市国土局因为业主的抗议，且《物权法》生效在即，就此停止了给开发商办理锅炉房的土地使用权证；表现之二，共有产权归属开始参考《物权法》，健翔园开发商找法院、律师、专家学者等探讨锅炉房产权协议的有效性，结果一致认为协议有效，开发商由此打消了将产权办到自己名下的念头。海淀区建委也承认将美丽园物业用房登记为住宅是个错误；表现之三，房屋权属登记、土地使用权登记新规已提上建设部、国土资源部日程，地方政府在个案办理中也在等待细则出台。
本版采写/摄影 本报记者 张晓玲 李宛霖
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北京市的社区和物管近两年来产生了很多的“问题”小区，其中有些经常见诸媒体，通常都是因为其反映的问题较为典型和集中。记者此次选取的几个小区，如美丽园、健翔园等，均集合了前期物业问题、开发遗留问题、共有产权纠纷以及业主内部矛盾，而他们的解决方式，也由此具有一定的代表意义。
1月23日下午，美丽园小区，从小区内的卫生、停车、信箱及电子门维护等情况看得出，社区生活井然有序。
美丽园 从物管真空到井然有序
◎事件回放
老物业“撒手”新物业进驻
2005年3月，美丽园业委会起诉鸿铭物业公司大幅度虚抬物业费的收费数额，并提出停止对外租赁电梯，将相关收益返还业主等要求。12月，业委会二审胜诉，成为首个打赢物业费纠纷案的业委会。
2006年5月，鸿铭物业提起申诉，北京市一中院裁定该案再审，业委会再次胜诉。9月1日，鸿铭物业突然撤离，业主生活一下子乱套了：停水、停电，保洁、保安等也停止，业委会启动了招投标选聘新物业程序。年底，新物业进驻。
◎年终回访
社区生活井然有序
2008年1月23日下午，美丽园小区，大门口的岗亭里一名小区保安正在查看进出的车辆；小区内，三两保安在巡逻。因为天气较冷，又是上班时间，小区内来往的人非常少，偶尔有几辆车和几位老人进出，但仍然可以从小区内的卫生、停车、信箱及电子门维护等情况看得出，社区生活井然有序。
“现在的物业是业主们自己招聘来的，我们对他们的物业服务还是比较满意的。”住在6号楼的业主刘先生说。
在小区的随机访谈中，大部分业主表示一年多来新物业“有进步”，据业委会方面说，绝大部分合同内容新物业都做到了。只是有些地方，业主和新物业对合同的理解还不能达成一致，但这可以通过协商得到解决。
据业委会主任雷霞说，现在的主要争执是业主和开发商对设施设备小修、中修的界定，因为小修通常可以用物业费来解决，中修则需要动用专项维修基金。而目前政府没有细则来界定它们的区别，所以业主和开发商对于维修的钱从哪出，理解不同。但相信这都会通过协商来解决的，到年底的又一次投标，也可以把这些内容加入到物业合同里去。
◎业主感受
业主可以有效监督物业了
雷霞：美丽园变化还是挺大的。过去，物业公司是根据与开发商签订的公约，来进行服务的。业主也只能按照公约来要求物业公司，但是物业公司拒绝业主的监督，所以业主只能看到一些表面的服务内容，而不能对设施设备的维护和保养进行查看。新物业是业主自己按照合同招聘进来的，对照合同，可以看到物业做得到不到位。业委会成员包括每个业主都可以反映意见，物业会认真地整改。
健翔园 锅炉房产权纠纷尘埃落定
◎事件回放
业主绝食抗议热水被停
2007年4月19日至21日，海淀健翔园小区开发商在移交锅炉房时，虽承认产权归业主，但却提出要求业主进行表决的附加条件，业主不答应，购房合同中约定的24小时热水被停。20余名业主连续三天向开发商提出抗议，两名业主代表任晨光和覃明于19日11：30宣布绝食，直至21日下午事态才暂时得到缓解，两名业主身体已出现不适，相继被送往医院。
这一事件引起相关部门重视，组成调查组解决该问题。
◎年终回访
锅炉房归业主将进行产权登记
位于健翔桥西北角的健翔园小区共有5栋楼，其中1至4号楼为商品房，5号楼为回迁房，从外表看，这5栋楼没有什么分别，在1月22日的萧瑟寒风中小区也显得静谧安宁。但事实是，围绕锅炉房的产权和使用，业主之间的纷争也曾在去年初上演，业主代表大会弹劾两名业委会委员、增补6名委员遭抵制等。
“热水现在还是没有，”提起小区的现状，业委会主任任晨光表示，锅炉房目前只提供供暖，热水依然没有供应。而锅炉房的产权，在业主们的争取和相关部门的介入下，归业主已经确定无疑。
据其提供的资料显示，2007年11月5日，由海淀区市政管委会召集的供暖协调会上，健翔园开发商代表戚景然表示，经征询法院和律师意见，之前与业委会签订的协议有效，锅炉房产权归业主，《物权法》生效以后更不可能更改；海淀建委副主任同时也表示，锅炉房登记在业委会名下或者是全体业主名下只是一个技术问题，待细则出台后即可操作。
另外，小区还在去年提起了物业启动性经费的诉讼，目前已发回一审法院重审。
◎业主感受
业主自治制度架构需调整
任晨光：从2003年的《物业管理条例》到《物权法》，业委会的定位有了变化，原先定位业委会为业主大会的执行机构，但从实践来看，业委会采用的是委员合议制，集体负责的结果是谁都不负责，但又无法追究具体是哪个人的责任。现在定位业委会为业主的决策机构，根据这一变化，以及本小区近3年来的实践，今后业主自治的制度架构也需要调整。根据分权制衡原则，需要另设执行和监督机构，保证决策机构对执行机构人员的任免权，以及监督机构的独立监督权。
新天第 为讨绿地 和谐社区上公堂
◎事件回放
曾是和谐社区典范
朝阳新天第小区业委会的选举是开发商筹备的，由业主以自荐的方式参选，“和谐社区”的想法让张大宪当选业委会主任，开发商也希望把小区建成标杆项目。在各方共同努力下，新天第成为朝阳区首个将公共维修金从小区办提出另存、建立自行监管账号的小区；开发商也曾多次投资，对小区的一些设备进行改造。新天第一度成为北京市住宅社区的和谐典范。
然而2007年7月31日，新天第业委会就绿地缩水问题向朝阳区法院提起诉讼，业主们与开发商4年的和谐关系告破。
◎年终回访
绿地纠纷调解仍未达成一致
1月22日凌晨的一场小雪，让新天第小区的绿地更显寒酸，小区内地面大片裸露，有的部位甚至出现塌陷。
资料显示，7年前新天第开盘时，开发商曾在北京多家媒体投放广告称拥有“50%绿化面积”。而去年7月，业委会请第三方机构测量的结果则显示，新天第的绿化面积仅为10.4%。
据张大宪介绍，小区自入住以来发现多起遗留问题，如生活水箱设备陈旧、喷泉未做防水、房屋大檐脱落、绿地缩水等问题。业委会起初积极与开发商方面协商解决，取得了一些成效。但开发商在同意承担改造水箱的20万费用后，要业委会代表全体业主签署一份协议，据记者近日获得的这份协议内容称，（业主）以后不再以园区绿地及道路等问题，向开发商提出任何出资或补偿要求。“业委会拒绝签署，”张大宪说，双方由此“闹崩”。
对簿公堂，这本来是双方都不愿看到的，但张大宪称，业主的多项共有权益受到侵犯，金泰方面不肯协商解决，绿地诉讼或只是系列诉讼的开始。对此金泰客服人士称，开发商不会回避，如果法院裁定问题属于开发商过失的，公司一定给予赔偿。
据了解，自业委会就绿地纠纷提起诉讼后，开发商提出庭外和解，被业委会拒绝，但经过长达半年的庭内调解，目前仍未达成一致。
但这些似乎并没有影响业主们的生活：今年小区物业费有了一定提高，但基本上没有人用开发商的遗留问题来要挟物业公司，拒交物业费。“业主们依法维权，所以小区里还是照常安定。”张大宪说。
◎业主感受
和谐也要讨说法
张大宪：新天第的绿地问题是历史上造成的，我们现在就像秋菊打官司，就是为了要讨个说法。整个小区几百户业主，开发商赔起来不是一个小数目。我们现在给法院的赔款底限，已经做了一定的妥协和让步，只要开发商给一定的赔偿，业主就可以接受，主要是要一个说法，并不想激化矛盾。我们之所以会拒绝庭外和解，而选择庭内调解，就是想要法院能够以判决书的方式，给我们一个说法，希望开发商能够实事求是，勇于承担责任。
■ 侧记
《物权法》影响日渐凸显
本期回访的社区可以说在业主的权益争取方面，去年都取得了一定的进展，而在此背后，有着《物权法》的影子。
表现之一，各相关部门主动依照《物权法》处理事务，在健翔园小区案例中，北京市国土局因为业主的抗议，且《物权法》生效在即，就此停止了给开发商办理锅炉房的土地使用权证；表现之二，共有产权归属开始参考《物权法》，健翔园开发商找法院、律师、专家学者等探讨锅炉房产权协议的有效性，结果一致认为协议有效，开发商由此打消了将产权办到自己名下的念头。海淀区建委也承认将美丽园物业用房登记为住宅是个错误；表现之三，房屋权属登记、土地使用权登记新规已提上建设部、国土资源部日程，地方政府在个案办理中也在等待细则出台。
本版采写/摄影 本报记者 张晓玲 李宛霖
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