《临时管理规约》：业主可监督物业费公示
2008/8/11 10:21:59作者：中国房商网 > 新闻中心 > 政策金融 > 地方政策 > 《临时管理规约》：业主可监督物业费公示 摘自：http://info.winfang.com/News46444.html 编辑：xchy
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《临时管理规约》：业主可监督物业费公示
今后，遇到装修扰民业主可投诉、紧急情况下物业可先行维修、小区公共收益归相关业
主所有、禁止业主擅自拆改房屋承重结构、开发商对于未出售的产权须履行业主义务……从
5月1日起，业主《临时管理规约》（示范文本）将正式施行。
记者近日采访了各有关方面人士，对其中涉及的一些问题作了解读。
●问题一：业主质疑物业的收费标准是什么，是如何使用的，如果不公示业主怎么监督
？
《规约》解读：
据东城区物业纠纷调解人员张小姐介绍，在处理物业投诉案件中，业主对物业费收费明
细不清楚及物业费如何使用，成为物业与业主产生纠纷的主要根源。
市建委相关人士表示，《规约》明确了物业在业委会成立前按合同约定来收取物业费用
，其中业主需要特约服务的，收费标准双方另行约定。
业主将房屋出租，物业服务费用无法收取的情况下，房主将负连带责任。而将房屋出售
时，房主应与物业服务机构结清各项费用。
另外，物业公司应当在物业区域内对小区共用部位、共用设施设备使用费用和相关场地
、专项维修资金的使用和管理情况进行公示。对此，业主享有知情权。如果物业不公示，业
委会应进行监督。如果该小区未成立业委会，单个业主也可以进行监督，并向建委及相关部
门投诉。
●问题二：如果发生危及公共利益的紧急情况，物业是必须等警察到场，还是可以
先行维修？
《规约》解读：
与以往不同的是，此次《规约》提出，如发生危及公共利益的紧急情况，物业可先行维
修。北京东和田园物业服务公司王经理介绍说：“以往住户家里发生紧急情况，我们在没有
业主授权的情况下，一般不会进入现场的。我们一般都是在第一时间报警，由警察来处理。
”王经理还表示，此次《规约》中也提到了物业公司维修养护需要进入业主家中事先告知，
并应给予积极配合。如发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物
业专有部分进行维修养护时，应当事先通知相关业主或物业使用人。但确实无法通知业主的
，物业服务机构可在公安部门、社区居委会和其他无利害关系业主的监督下，先行进行维修
。“但在实际操作中也存在一个问题，就是发生危急情况时，不可能有更多的时间把这些部
门的人员全部叫到现场。”
对此，北京市贝朗律师事务所副主任连艳认为，对于业主家里如出现紧急情况，物业可
先行维修的问题，打破以往只能靠警方介入，才能实施抢修的潜规则。“其实，从法律的角
度来讲，只要有两个证人在现场监督，就可实施紧急抢修。”
●问题三：小区公共收益归全体业主所有，还是相关业主所有，业主如何取得？
《规约》解读：
《规约》对此有明确的说法。即利用依法归业主共有的物业共用部位、共用设施设备进
行经营的，应当在征得相关业主同意后，所得收益归相关业主所有，分配及使用由相关业主
共同约定。
连艳表示，事实上，一些共用部位、共用设施不一定归所有业主所有。比如一栋楼房的
电梯间广告收益，就是归相关业主所有。而在公共广场的广告收益那就属于全体业主所有。
因此，这也是从《物权法》的角度考虑的。
市建委有关人士表示，小区公共收益一般用于补充业主交存的专项维修资金，目前也有
一些小区用于冲抵物业费。
在有业委会的小区，小区公共收益由业委会管理。在没有业委会的小区，一般是委托物
业管理的，但业主有权对这部分收益进行监管。
●问题四：楼上业主家里跑水淹了楼下业主家，到底该是楼上业主担责还是物业担责，
具体责任应如何区分？
《规约》解读：
《规约》中提到，业主因维修养护不及时给其他业主造成损失的，应承担相应责任。比
如说楼上业主家水管发生爆裂，影响楼下业主正常生活，在这种情况下，楼上业主将承担相
应责任。
连艳介绍说：“在处理邻里纠纷时，有业主认为，家中跑水不是自身的责任，将自己应
当承担的责任转嫁到物业公司服务不到位，或者其他业主身上。而此次《规约》明确约定了
维修养护不及时给其他业主造成损失的，应承担相应责任。这样一来减少了邻里纠纷。”
建委相关人士表示，在业主大门之外发生的跑水事故，一般由物业负责。如果是业主屋
内的水龙头没关发生跑水，则由业主担责。但如果是屋内管道爆裂等事故，责需要对责任进
行现场判定，确定到底是业主还是物业的责任。
●问题五：小区的专项维修资金余额不足时，业主是否还要续交，谁来认定金额不足？
《规约》解读：
记者在采访中了解到，朝阳区某小区因专项维修资金余额不足，导致小区公共设备“带
病”工作。此前，物业公司曾上门挨家挨户收取专项维修金，但从交纳情况来看，收到的款
项还不足10%。
对于物业区域内的全体业主按规定交存、使用和管理专项维修资金，《规约》要求，资
金余额不足首次归集数额的30% 时应续交。连艳表示，对于小区业主而言，专项维修金是一
笔救急的钱，只有进行大修、中修时，才能支用这笔资金。但从实际情况来看，房屋公共设
置是今后小区花费最多一项，出现余额不足的情况下，业主应当按规定续交。否则，公共设
备出现故障时，将影响业主的正常生活。
而小区的专项维修资金是否出现余额不足，需要业主续交，由市住房资金管理办公室负
责认定。
问题六：开发商对未售出的物业，享有业主的权利、履行业主的义务，是否要交物业费
，改变以前由业主承担的状况？
《规约》解读：
个别房地产公司对未出售的产权只享受业主的利益，并不承担业主的义务。比如开发商
作为小区地下停车库及公共区域的产权人，却从未交纳过物业费用，这些费用往往由业主为
其承担，无形之中增加了业主的负担。《规约》要求，对于没有出售的产权，开发商享有业
主的权利，同时也应承担业主的义务。问题七：业主装修时擅自拆改房屋承重结构，将受到
何种处罚？
《规约》解读：
对于业主擅自拆改房屋承重结构的行为，市建委将依据《建筑工程质量管理条例》和《
住宅室内装饰装修管理办法》规定进行处罚。
今年年初，市建委监察执法大队受理了朝阳区某住宅小区一业主擅自开凿自家楼板的投
诉。经查，朝阳区某住宅小区一业主入住后，在进行自家房屋装修过程中，未经原规划设计
部门的同意，擅自在自家复式结构的楼板上开凿了一个直径约1600毫米的洞口，严重影响了
房屋的结构安全。
市建委接到群众举报后，立即对该业主违规装修的行为进行了立案调查。市建委依据《
建筑工程质量管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》规定，处以5 万元罚款的行政处
罚（罚款上交国库），并责令其对房屋进行结构安全鉴定，严格按照设计要求进行加固处理
，确保房屋结构安全。问题八：邻居装修扰民该向谁投诉？
《规约》解读：
《规约》中明确规定，在物业的使用、管理方面，该《规约》明确了业主依法享有接受
物业服务企业提供的服务、业主参与物业管理活动、监督前期物业服务企业履行前期物业服
务合同、知晓公共部位收益及使用、影响业主正常生活的行为可向房屋所在区县建委和房管
局进行投诉。
连艳表示，此前，由于相关规定不明确，法院对于这类案件无法受理。随着《规约》的
出台，今后物业公司未尽到管理行为时，业主也可通过法院进行诉权，这样便于保护业主的
权益。
问题九：为什么是临时规约，以后是否还可以调整为正式规约？
《规约》解读：
据市建委相关人士介绍，业主《临时管理规约》是在业主未入住之前，开发商与前期物
业之间签订的，所以名为业主《临时管理规约》。
业主入住并成立业委会后，业委会可与物业签订正式的《业主管理规约》。
竞报记者楚贵峰王喜江/文
竞报记者史春阳/摄
《临时管理规约》5月起施行
3月27日，市建委发布业主《临时管理规约》（示范文本），将从5月1日开始实施。
《规约》适用于前期物业管理阶段，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益
，业主应当履行的义务，违反《规约》应当承担的责任等事项依法作出约定。
《规约》明确了业主依法享有接受物业服务企业提供的服务、参与物业管理活动、监督
前期物业服务企业履行前期物业服务合同、知情公共部位收益及使用、影响业主正常生活的
行为可投诉、提议召开业主大会、建议修改《规约》等权利。
据市建委有关人士介绍，业主领钥匙入住小区时，就要与物业签订业主《临时管理规约
》。
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