“3.15”业主维权真诚面对面

2009/4/23 10:43:59作者：bbs.funlon.com　摘自：http://bbs.funlon.com/lb/art276712.html　编辑：x

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主 题：“3.15”业主维权真诚面对面

时 间：2009年3月12日下午

地 点：北京新天第小区A座30层

席军：尊敬的各位网友、各位代表大家好！欢迎大家来到房龙网，参加由房龙网业主周报、北青网主办的3.15业主维权真诚面对面。

很高兴邀请到诸位专家和代表。张大宪主任是新天第小区的业委会主任，同时也是业主周报主编，著名打假人王海先生。著名的维权专家舒可心老师，著名的律师毕文强先生。特别要介绍的是邵里庭主任，他是我们品阁小区业委会主任，同时也是北京市首家实行业主自管的“三自品格”社区管理有限公司，非常感谢你们的到来！

提起3.15我们就想起了这样一个家伙，戴着墨镜，满脸的愤怒。这个人就坐在我的旁边，这个人就是王海。改革开放以来，王海引领着打假第一波浪潮，今天我们请到他，据说前几天在杭州又和可口可乐的公司发生过纷争。请王海先生把这个情况给我们介绍一下。



打假专家：王海


王海：在杭州市2月份已经把可乐起诉了，可乐有一个问题。当时我春节回老家青岛过年。发现小孩子在吃饭的时候，都喜欢要可乐来喝。这个时候我觉得很奇怪，难道小孩对可乐都上瘾吗？我就看了可乐的罐子，罐子上有说明。它说有咖啡因，咖啡因是包含在香料里，当时我有点怀疑。春节一过我就去了杭州，我在杭州超市里专门买了一罐，然后又在网上查了一下。结果发现咖啡因不是一个香料，咖啡因它是国家一类精神管制药品。这个东西一直在添加剂里面，一直宣传的作用是要调节风味，并没有香料这样一个用途。

同时查到的材料，在美国和欧洲，可口可乐已经在中小学限售。不向美国和欧洲的少年儿童销售可口可乐，另外还停止向12岁以下的儿童进行广告宣传。这是在欧洲和美国。在中国却没有采取这样的措施，这个我就觉得对中国消费者是一个很大的歧视。外国的孩子怕胖，中国的孩子难道就不怕胖吗？这个很显然是对不住中国消费者。

尤其我发现它早在2007年开始，就已经在美国的可口可乐上面标注了咖啡因的含量。咖啡因作为一种精神药品，过量的服用肯定是有危害的。它不标明咖啡因的含量，会导致消费者搞不清楚到底摄入了多少咖啡因。另外又没有标注少儿不宜，我发现同样一个咖啡因饮料就是红牛，它就标的很清楚，每罐的咖啡因含量是5毫克，另外还有不适宜人群的警示标志，不适宜少年儿童。我想可口可乐这样一个做法，很显然侵犯中国消费者的知情权。所以当时就起诉了，要求法院责令它改正。

席军：可口可乐公司对此反映是什么？

王海：可口可乐公司对此没有反映，只不过它后来有一个给媒体的公告，就是它的产品合法。但是质量法中27条规定，商品的成份需要告诉消费者要标明，另外有过量不当使用，可能造成人身安全或者其他财产损失的，应该加注警示标志，但是它都没有这样做。很显然对中国消费者的权益是非常漠视的。同时它的这种做法，中外有别的做法，是对中国消费者的歧视。

起诉之后，我发现另外一个问题。它之前一直当做香料来宣传，其实咖啡因根本没有香料的作用，也没有香料的价值。起诉之后，我又追加了一个诉讼请求，请求法院没收它的非法所得。因为根据杭州中税的网站上报道它的每年利润有1.8亿，绝大部分都是来自于可口可乐。可能做了将近20年了，这个非法所得也是比较大的一个数字。

3月25号开庭，我希望通过这个案件，一方面能够促进消费者的知情权的保护，能够让这些厂家在食品饮料说明上，能够准确的标注食品添加剂的含量。尤其应该加注警示信息。

席军：实际上王海老师谈的案件很有代表性，过去很多的食品企业都把香料这些东西当成添加剂说用，实际上添加剂本身使用是好事。比如我们糖果可能出是来黑乎乎的颜色，面包可能不会那么细滑，那么软。但是如果标识不当，同样会给消费者带来问题。

王海：我关键想提醒消费者小孩不要喝可口可乐，因为咖啡因会让人上瘾。小孩如果喝了过多的可口可乐，会摄入过多的糖份，人每天摄入的能量和消耗的能量是差不多相抵的。如果你喝了过多的可乐，肯定就会摄入过多的糖份，肯定在体内堆积成脂肪。这个就是为什么欧美肥胖儿童越来越多的一个原因。可口可乐之所以在美国和欧洲向小孩子限售也是因为这样一个原因，根据北京晚报的一个报道，北京小孩子的肥胖率已经高达21%了，北京小孩里10个，差不多就有两个是肥胖儿童。

席军：我们一直想知情权的问题，这个现在对所有的消费者来讲都是非常重要的。舒老师对这个知情权是怎么看的？



舒可心：首先我想说一下，我们国家是几千年来习惯的政府官本位的一个国家，老百姓的生活一切都建立在一个好的管理体系下。政府要好，老百姓生活才能有保障。因此特别忽视民间的维权力量，民间的知情权你就不管了，什么事都是政府给你说了算。历史上也有好的政府，人民也是安居乐业的。纵观社会发展，民间力量确实不可忽视，所以从王海现象，我们就可以看出来，实际上以王海先生为首的这么一群人，通过自己的行为让所有大众都有了一个想了解知情权的愿望。在这之前，大家没有想知道这件事，连愿望都没有。知情权这个权利在之前人们就没有这个权利，什么事都是秘密。对于可口可乐这样的大企业、上市公司，可口可乐大家知道它的配方是秘密，因此知识产权的保护，就不能成为你保密有害物质的一个盾牌，这个是两边在博弈。

如果民间都像王海先生这样，要求知情，那么就是要求政府来检测，满足人民知情权的愿望，如果没有行使知情权的愿望，也就谈不上知情权。也就谈不上让政府用行政手段或者是企业让我们知道事情。一切先从知道事情开始，然后再谈其他。主要是这个价格从哪产生出来的，以前买东西都不知道从哪产的，西方社会大众比我们中国人活的金贵，他们要求想知道这个菜从哪产的，所以他们今天就有了这样的系统，菜就能知道从哪块地里产的，使了什么化肥。这个都离不开大众，像王海这样的人要求知情权。



席军：我想问一下毕律师，假定王海的事件对可口可乐这样的诉讼会有怎样的结果？



毕文强：我相信王海先生在立案过程中，就受到了很大的困难。这个问题关于知情权的问题，我还有几点补充，跟大家一块沟通一下。

刚刚舒老师也说了，我们原来传统社会是以行政主导为主，现在的条件已经是民间的社会。也就是我们的各种非政府组织团体处于一种蓬勃发展的状态，它的一个基础是来源于现在我们有了自己的私有财产。也就是每个人有权利也有经济基础来关心自己，以及自己周边的事情。这是一个经济基础。有了这样一个基础，我们才能谈为什么开始出现了要保护消费者，以及消费者开始有欲望了解自己周边的产品这样一个基础。

有了这样的基础，知情权才开始显得越来越重要。最近发生的几件事，可以联系起来看知情权的问题。

第一件事，蒙牛里面的特仑苏，它引用了一种物质，这种物质是在国外是允许的。但是在中国是不允许的，特仑苏已经使用很长时间，这件事曝露出来，一些专家可能感觉到这样几点。蒙牛公司在引进产品的时候，实际上作为行业内的老大，应该推动国家对食品安全的立法，它没有这样做，而仅仅是以国外可以采用，国内虽然有禁止性的法律规定，但是不影响安全为由继续生产，这是一个问题。

第二，近期南方周末报道一个很可怕的事实，现在中国用的各种电器就是一种阻燃物，在欧美早就被禁止的。这种阻燃物会造成生育下一代产生畸形儿的问题。而这种就是一种标准的漠视。

席军：从王海谈到可口可乐的事件，包括毕律师谈到特仑苏也好，还有前段时间的三聚氰氨的问题。食品是每个人都会要用到的，今天我们很荣幸请到业主周报两位副主编，一位是董恒老师，一位是宋亿平老师。想听听两位对老百姓食品安全方面有什么看法。



宋亿平：刚刚主持人谈到食品安全的问题，这个问题对业主周报来说，按照广大业主的要求，按照咱们国家实际状况，认真报道这个问题，从重吸取方方面面的教训，这个也是我们业主周报的一个责任。我觉得食品安全既牵扯到千家万户，而且直接危害到一些特殊的受害者，所以我觉得可以说是头等重要的问题。在这个问题上，既涉及法律部门关于对相关法律的一些研究，一些法律的执行问题。

另外也牵扯到广大业主、消费者如何在维护自己的权益上，能够取得最终的收益，从而达到推动社会进步，杜绝一些食品安全的隐患问题的前景。所以我觉得食品安全应该是全社会来一致关注，而且各方面都应该相互配合，共同努力。只有这样，才能达到我们督促政府在监督食品行业，把住食品行业出现问题这个关口。我觉得这里面又谈到一个政府的责任。我觉得政府的责任是至关重要的。

不管是对于问题的解决也好，不管是立法也好，还是法律的执行，以至于最后问题的解决，我想政府是一个相当重要的角色。没有政府的负责任，没有政府的积极参与，恐怕什么问题都是空谈，最后得不到最终的结果。所以在这个问题上，我想我们每个人都应该在看到自己的责任同时，咱们联合社会上的力量，为政府出谋划策，帮助政府找到解决这些问题的根本原因。

席军：非常谢谢宋老师精彩发言！刚刚谈到的前面话题，实际上是老百姓日常遇到的问题，衣食住行。刚刚谈到吃，食品安全话题。下面谈住这个话题，前不久元大都在北京的一个楼盘，这个小区的业主遇到一些住的方面的问题。而且还引起了很大的纷争，同时在社会各界引起很大的反响。今天很高兴请到几位元大都业主的代表，能不能把这个环节的问题给我们简单的做一个陈述。

元大都业主代表：我觉得我们作为业主购买房屋的时候，除了这个地段，最主要的一个是硬性的，就是房屋楼盘的品质。另外就是它的软性服务。

说到品质，对于我们这个开发商，就是北京隆华广厦房地产开发有限公司，是从内到外彻底的欺骗。进去以后，直观看到的地板，地板是违反合同的，开关是假的。西门子在这方面已经给我们出示了证明。开关是假冒伪劣的，但是这些在合同当中都有约定，小到西门子的开关。大到从内到外。

现在说到外部环境，当时销售的一个卖点，指的就是这个楼盘是德国设计师。我们知道德国设计师在北京设计的几个楼盘都是非常有名的，显而易见会成为一个卖点。这个我们也去考证过了，这个德国设计师的的确确是设计了这么一个外部的景观。真正购买以后，他就把德国设计师给pass掉了，销售完以后，就自己随便把这个东西做出来，连普通小区绿地都不如。

席军：先说第一个问题，从整个设计规划，包括里面的材质都是有问题的是吗？我相信您心里面对您这个小区和房子的评价可能就是一个烂。

业主代表：再烂不过了。

席军：烂这个字在任何情况下可能都不会引起人的快感，但是开发商以瞒天过海的手法把灿和烂组合在一起的时候，变成灿烂就特别好了。舒老师看到刚刚表面很美的描述，您有什么感受？

舒可心：我和王海讨论过，方便面的袋子描述都很好，看起来很美，但是就2块钱，所以也就不构成欺骗。但是房子不同，你是镀了一层金，但是按照金的价格来卖。投资是有风险的，很多人是为了打击消费者的名字，说你们不是消费者，你们是投资者。我们到黄金市场买黄金，卖给我们一个金条，然后卖完以后给你一个包装，这个不是卖包装。现在这个房地产市场，咱们就说投资，在广告，甚至在楼宇外立面的包装都很好。据我所知，他们楼宇外立面的材料是不防火的。材料本身都涉嫌假的，相当于一块砖头镀金了，就卖金价。

席军：类似王海当初最早维权的概念，说只有假货是真的，其他都是假的。我们听听王海的感受。

王海：这个问题要看具体的证据是怎样的情况，比如它宣传的资料，跟它真正备案的资料。如果一开始不一样，肯定是欺诈行为。你一开始宣传是德国设计师，但是我规划上的跟德国设计师一开始就不一样，这种情况就是属于虚假宣传，欺骗业主。但是如果你一开始的规划，我按照规划，就是按照德国设计师规划的，那么就是属于违反规划，那就是一个违约问题。那到底是一个欺诈行为，还是一个违约，这个可能要具体结合证据来看。
如果一开始就是一个假的，一开始就是骗人的，这个就是欺诈行为，如果一开始设计按照这样设计的，申报也是按照这样申报的，设计院给设计的图纸也是一样的，那么这种情况下，只能说故意违约，开发商不守诚信，不能说故意欺骗你们。



席军：张主任对这个有什么看法？

张大宪：我觉得刚才王海跟舒可心讲了几点意见，我是非常赞同。结合他们几个人的讲法我也想谈一谈，因为主要我是做的业主住房住宅里面的工作可能参与的多一些。也在做业委会协会申办委员会的召集和组织工作，可能这个多一些，所以我想从这个方面也讲一讲。

刚刚舒老师讲了，购房是不是一个消费？对一个家庭来讲，一个一生中很大的消费，我觉得也应该是消费者。所以消费者权益日和业主们的关系是什么？本身联系非常紧密。但是我现在认为，真正的最大的敌人，最大的阻碍和阻力，我觉得是业主们自己，也就是消费者自己。他们要求的权利，很多自己的权利并没有去积极争取，而是放弃了。但是他们义务还得要尽，我觉得这是在成长过程中存在这个问题。广大业主们公民意识、参与意识、主人翁意识这块不是很强。

在一个小区里出现一个问题的时候，大家伙是支持的人可以公开的，或者有人悄悄跟你说我同意。但是反过来真正损害他们自己的利益，个别的业主们他们的破坏力是最大的，但是大多数赞成者不会站出来，因为他们认为自己家里的房子才是自己的，以外的跟我无关，不侵害我这个利益，我不会跟你发生冲突，我觉得这个是公民意识上的一种淡化，一种没有觉醒。

席军：现在从元大都目前维权过程，应该说他们已经觉醒了。业主代表刚刚谈到欺诈的问题，不管是品质上的欺诈，还是宣传上的欺诈。我觉得你们谈到的很多宣传就是欺诈，是这个感觉吗？

业主代表：没错，王海老师刚刚谈到的欺诈，我们已经取得多方面的证据。包括他说的德国设计师，如果是后期取消了这个合同，算是违反了设计的规划。但是它前期就有一个代表唐玉军先生在网上访谈的时候，针对德国设计师的规划，在网上做过这样的承诺。唐玉军是这个开发商的代表。他在网上做过这个宣传之后，我们跟开发商交涉的时候，开发商居然否认这个人的存在。网上有录像，有照片，而且也像现在这样，是一个网络访谈，他的身份确定了，王海老师说有没有蓄意欺骗，这个我们就可以看到。本身面对广大网友和消费者进行宣传，但是楼盘销售完了，就否认了存在。
还有就是这个房子在二期开发商捂盘销售，这个时候还借助德国设计师的规划进行宣传。实际上就是继续进行欺骗，如果你能够醒悟，你当时是因为某种原因没有办法按照这个规划去做，你不应该再继续宣传。如果继续宣传，明显再接着欺骗其他二期购房的消费者。

席军：这个事我理解，这个事跟陈冠希的艳照门有一拼。陈冠希的那个艳照门是真的，但是希望是假的。但是开发商这个是假的，但是希望是真的。舒老师您谈谈？

舒可心：对陈冠希这个我不了解，开发商这个承诺了很多东西，我当时也差点介绍楼盘去买这个。幸亏没有介绍，在我的人生当中，经常听到有领导在上面做报告，他们都是口不对心，货不对版。所以我先建议大家买现房，千万别听他们瞎忽悠。我觉得业主们应该直接去报案算了，就告它刑事欺诈，也可能形成刑事带民事案件，我个人认为在中国维权，要么让法制维权途径比较轻松，肯定不会太轻松，就是要途径基本上畅通，找律师也好，到公安局举报也好，要程序化的。如果这个法制途径要是不轻松，门槛极高，那业主没有别的办法，就是欠这个费，欠那个费，贴标语游行，因为这个事轻松。人们会选择相对比较轻松的办法。但是大家知道游行也有游行后果，也不轻松，人们在两难中抉择，但是权利一定要维护。因为你把人家坑的家破人亡。

席军：家破还没有人亡。

舒可心：要不然游行人被抓进去，要么就拿出钱来请律师，反正不是人倒霉就是钱倒霉。我们说的政府也看不见，人大代表也看不见。业主们通过自己的维权行动来促使当局明白，如果你不给人民一条舒畅，门槛相对比较低的，可能需要高智能的，这个有律师，需要技巧，这个没有关系，博弈就是博弈技巧。但是你门都是关着，那不成。现在动不动就是一个诉讼不受理，我们国家就是不受理，把业主往外推。

席军：我想听一下毕文强律师，您听到这种欺诈行为的时候，让你给他们代理案件，你会怎么帮助他们？



业主代表：我稍微补充一下，关于德国设计师的欺诈，我们整个楼盘销售过程中，一共有三个这样的广告。



第一，购买的时候，德国设计师照片就在广告上。

第二，2008年1月份，这个是我们已经在入住了3个月之后，他们继续对二期销售的时候，德国设计师相片还在上篇。当我们铺天盖地维权的时候，当我们找到德国设计师的时候，德国设计师给他们公开发函，要求他们立即把三位德国设计师的照片从宣传广告上删除，并且要求你们的小区现状跟我们当初设计的截然不同。当这个出来以后，迫于多方压力，后来的广告才将这些删除。

毕文强：主观上有客观的故意，客观上有欺诈的行为，作为受欺诈方，因为欺诈的行为陷入错误的认识，因为错误的认识，产生了错误的后果。我想刚刚这位女士基本上把这些都达成了。是否构成刑事诈骗，从成份上已经达到了这个条件。但是从目前司法实践中，对于审判过程它是案件尽量，如果刑事和民事之间有一个模糊地带，会尽量往民事上来处理。为什么？敌我矛盾和内部矛盾有一个性质上的区别，所以尽量以民事来解决。即便以民事来看，我们的广告法规定了，关于广告的真实陈述和虚假陈述应当受到，虚假陈述应该受到惩罚，广告宣传如果虚假到一定程度很有可能就构成诈骗。这个就是我们国家的广告规定。

为什么我们在这种房产销售过程中，这种问题会层出不穷？

我认为首先从体系来讲，与我们的处罚体系是有关系的。恰恰是因为我们违法的成本比较低，也就是说，在整个交易流程过程中，你违法，甚至你犯罪你得不到应有处罚的时候，而且它获益比较高的时候。任何一个有理性的人或者企业，或者公司都有可能采取这种方式。这个问题反而倒不能归咎于单个人或企业了。

你比如我们经常会谈到一个现象，在国外规规矩矩很守规矩的大型跨国公司，可能来到中国以后就不守规矩，甚至是犯罪。为什么？有什么样的土壤，有什么样的行为。

邵里庭：我最关心的是罚完了以后，这个钱是给政府拿走，还是还给业主呢？

席军：邵主任提这个问题很关键，如果真正给业主带来利益，我想肯定有很多业主会出来。

舒可心：政府罚款主要是禁止这种行为的存在，这个钱罚到财政里面去了。这个目的还是用于提供给政府的执法部门。

邵里庭：可是我是受罪的。问题就出在好多业主，所谓住房、或者住房维权的时候，走到这一步就是分界线。诉讼是要成本的，投入是要回收的。我费了那么大的劲，打完官司什么都弄不着。

舒可心：我觉得我们做这个事的时候，特别是党员们做这些事的时候，特别是想想我们党的前辈，大家都是想解放全中国受苦人民。维权过程中，做一些公益事业，实际上换来的可能不是钱，换来的是大众对你的尊重和信任。这个在当今社会真的是值钱的，信用、信任都是值钱的。我们的价值观应该看到除了现金是财富以外，更多的希望大家把现金看成是实现财富的媒介。我们花一点钱去维护大家的利益，最后我们得到的财富是人民对我们的信任和爱戴。这个也是财富，所以你别看老邵那么说，他自己就是往里面搭时间和钱，获得小区业主的爱戴。

席军：我们看到业主辛辛苦苦买了房子，如果出现这样的事情，虽然到不了家破人亡的程度，但是这个就是悲剧。业主论坛的副总监毛雯，她姐姐三毛曾经说过这样一句话，世界上喜剧不需要成本产生，但是世界上的悲剧大体上都离不开金钱。业主花了钱最后拿到了不够品质的东西，除了宣传欺诈上，设计上有缺陷之外，还有哪些更现实的问题？

业主代表：更现实的问题，就是结合几位老师谈到的问题。就是食品安全问题。去年12月份，元大都有30多位业主陆续打电话来，跟临时业主代表说，很多人喝了水拉肚子。我们一听说这个问题之后，对业主们负责，我们赶紧去检测水，到了北京市去检测，又说这个在朝阳检测，我们说30个人出现拉肚子现象，给我们排到1月5号，现在检测出来细菌总数超过6倍，他们认为我们的水是自己带去的，要求再次检测，他们有几位大夫亲自过来取水检测，结果细菌总量超过10倍。



其中对一个单元四次检测水质都不合格，有些业主也是上了医院，包括我自己也去了。食品安全一个就是水的问题，还有包括我们外墙建筑就是火的问题。央视大楼着火了，可以说钢筋铁骨我们都知道，那么短时间内，面目全非。合同上白纸黑字写着是磁砖，现在换了一种截然不同的化学材料，拿打火机一点就是自燃的。这个存在巨大的安全隐患。

席军：也有可能哪天打雷下雨就点燃了。

邵里庭：我了解了这个磁砖是便宜12%。

业主代表：我们现在平均一平米40多块钱，如果按照原设计的磁砖大概200块钱左右。

席军：我们想了解一下，从法律层面来界定它。刚刚谈到用水的问题，实际上没有取得二次用水许可证。


邵里庭：不是这么回事，我认为我是管小区的，我才懂。她讲的是很表面肤浅的一种观察。她这样做就是普通业主现在了解的，我现在了解的完全不是这么回事。

第一，水的安全。据我现在掌握的不完全数据，大概北京市居民小区用水的不合格率达到89%以上。基本都不合格，我们把这个现象提出来。

第二，为什么不合格？有两个原因：一个最根本原因就是二次供水，就是自来水出来以后，进入水下，就接受了一次污染面，那么在这种情况下，肯定这个水是不合格的。因为污染了。第二个层面，当这个水在经过消毒罐再打压传送到各户的时候，在消毒过程中间，它不是杀菌。它是一个浑浊的清晰过程，因为我发现了水的问题以后，我才研究了这个问题。那也就是说消毒的过程中间还有污染，这是双污染。

其实我们最惨了，我们在水箱里捞出两个耗子，因为我们的三台泵，有两台都坏了。耗子造成了污染，这个事情怎么回事？因为把我两台泵又憋坏了，这个时候我急了，把一百多吨水打出，我自己进去捞的。把一百多吨水放了，我拿梯子自己下去，我就看新泵为什么转不动，因为耗子就在口上卡着。我从来不喝矿泉水，从闹完耗子以后，我们家就买了矿泉水。我都不敢说有耗资，我们的物业跑了，我们自己刚接过来，又发现了耗子水。

我为什么敢说89%呢？现在这个水箱里有没有耗子？我不敢说有多少，但是我敢说不只我们一家。你的水箱里有没有耗子我不知道，没有耗子也可能有蟑螂。这个根治在什么地方？这个现象是哗众取宠。根既是政府的责任，但是政府也尽到责任。

剩下的就是怎么维权的问题。为什么说既是政府的责任？因为它的二次供水的建筑都是政府的有关部门对这个房屋进行验收，它才能够入住的。你验收，你报认证，不达标的情况下，你验收了，包括它的墙面也是一样，您验收了是不是你政府的责任。现在我们维权过程中间，一遇到这个问题，开发商就说我们这是政府验收的。这个就是三鹿奶粉全国免检，中国最后死了一万多人的一个道理。只不过这个是在三鹿奶粉房子问题还没有闹出的情况下出现了。所以现在你打官司维权很难。

第二，政府也做了工作，政府下过文，告诉现在有一种叫负压，无负压供水，不要再用水箱了，你们应该用无负压的，又省电又干净，这个也是政府做的好事。可是我不知道你们小区做没有做。他们做了，钱多，几十万块钱。我想做，但是没有钱。

业主代表：我们元大都小区目前使用的是没有负压的供水，但是我觉得您说的非常对。我说的是一种表面现象。

邵里庭：既然政府有了这个规定，而且这个文下来多少年，现在你要改没法改，要改就得动大型维修。本来开发商拿钱，02年以后就不准使用二次供水。但是文件一下，我就干我的二次水箱做。做完了以后就这么回事，你告也不行，要改就动用大型维修，这个是业主的。所以现在是打麻将三缺一，缺的就是业主，业主倒霉，您要喝干净水就得掏钱，要么别喝。所以我今天看到这个题目维权面对面，这有几个面，搞清楚了。

业主维权首先照镜子，自己对自己。您有没有维权的自觉性或者这种觉我，您先照照镜子，如果自己吃了亏不想维权就活该。当然旁边人可以提意见，这是业主自身的面对面，提高自身的觉悟。您作为业主首先明白一下，您业主是谁。当您明白业主是谁以后，才能谈得上想维权。如果自己都不知道业主是谁，不知道业主有什么权，有什么益，要什么律，那三样都没有齐全。这个是第一个，业主维权当中得自己面对面。

第二，维权当中跟谁面对面？跟对象去面，就像两个冤家，维权是要讲成本，还有产出的。您光投入，没有产出，赔本生意不符合市场经济规律。

第三，更有一个面，就是社会面。今天这个会我觉得是一个多面镜，各方面都照照。看看咱们怎么能够合伙，我今天听到王海来了，我很感兴趣。因为我跟苏文洋通过几次话，我说你写过13篇文章都说房价太高，你这是替买房人写的，那至于对已经买了房的人怎么没有写。他说你写吧，结果我写的第一篇文章就是与王海有关。

席军：刚刚您谈的真诚面对面，这几个面的理解，我非常高兴。维权方面，业主首先自己要有很好的意识，我想问一下，像王海也好，舒老师也好，如果这个事政府脱不了干系，政府究竟干什么，才能保证政府的利益，不干又该怎么办？

王海：这个问题我觉得还是政府的，比如现在设计的二次供水，就是政府2002年以后禁止二次供水，但是政府犯下的错误并没有纠正，这个政府有责任纠正以往犯下的错误。文革被冤枉的还要平反，还要补偿，还要落实政策。你之前政府错误的这种决策，允许它二次供水，我觉得业主应该要求政府出钱进行改造也好，或者补偿也好。

因为之前水箱的设计，没有达到密封的要求。达不到密封的要求，也达不到防止微生物或者是昆虫，甚至老鼠进入二次供水的水箱的可能性，这个没有办法保证安全供水。

席军：也就是这个东西实际上最早是经过专家论证出来的，但是我们最终看到的这种专家区分盐和糖的区别，就是三天检测，七天分析，九天认证。

王海：这个问题很简单，政府因为之前的规范有问题，给公民的健康有可能造成危害。所以政府应当承担相应的责任，我觉得已经建立了业主委员会的小区，应当向政府提交一个信访也好或者行政申请也好，要求政府出资改造。因为政府的规范有问题，所以导致了业主没有办法饮到安全的水，这个政府肯定要承担责任。

我们的人民政府，人民必须要监督，人民不监督人民政府，人民政府也会侵害到人民的利益。

席军：一谈到人民，舒老师就两眼放光了。

舒可心：我觉得这个里面两个层面的问题，政府要承担责任，前提必须是有人去追着要政府承担责任。中华人民共和国行政许可法，还有政府公开条例这些都是给了社会公民大众，要求政府进行赔偿的一个通道。过去没有这个通道，人们只能游行来闹，现在通过法律途径。

另外政府做出行政规章本身失误，要由谁承担后果的问题。这个我跟王海的观点不太一样。因为政府拿全民纳税人的钱在养着，政府做错了事，要由政府行政首长个人承担后果，就是被罢免或者辞职，而没有办法对大众进行赔偿。因为赔偿也是拿大众的钱，更不要说北京市的政府。北京市政府不是北京市市民的政府，是北京市一千多万人口的政府。而且北京市现在连农村饮用合格水都没有解决，现在北京市在农村正在轰轰烈烈开展着农村饮用水合格，就是井水改成自来水，还没有到城市居民二次水箱那个程度。就是我们国家经济发展不平衡，所以我觉得政府的行政事务，虽然有一些国家赔偿方面的制度，保护弱势群体。但是在水的问题上，我觉得可能让政府赔偿的问题不大，合理性和合法性可能都有问题。

如果发展商没有按照政府的规定，04年以后，还用了政府明令禁止的东西，这个发展商应该赔偿，政府还应该处罚，如果政府不处罚，我我们要求政府去处罚它。现在官商勾结，仅仅把德国人的名字拿下就完了吗？这个为它获得了多少利益。我们业主不要这个钱，现在问题是官商勾结，把照片拿下来，钱不罚，但是因为照片获得了巨大的利益。

张大宪：我也针对这个事，讲讲我们小区。本来我想谈一件事情，刚刚邵主任讲到了水箱的问题。我们跟你们不一样，我们两个小区是一样，我们是水泥池子的水箱。我们对外讲是涉外公寓，那就应该很不错。我们建筑质量还是不错的，但是高档的楼盘，低档的配置。开发商在给你一个卡迪拉克的汽车卖给你是一个壳子，里面就是一个都市贝贝的配置。我们里面有没有耗子我没有考究。

我们这个楼盘是在02年的5月1号开始入住，这个工程是在01年初开始建的。可是01年7月份就建委明令发文禁止再使用这种水箱了，最次的要用搪瓷的水箱。但是我们开发商就是没有做，而且还用的是水泥的水箱，居然在文件生效了以后的半年，政府给盖章了，还合格了，全部验收了。我们业主们在入住的那天，以后还有70年，还可以递延的。

邵里庭：我插一句，我那个房子是04年验收的，这个东西应该早就废了，但是章已经盖了。

张大宪：这个是不是在侵害广大消费者的权益？这是第一个。

第二，关于你们小区的欺诈问题，我们小区也存在。我们小区你们可以看一下，绿地面积有多少？很少。但是开发商在北京青年报上、京华时报上，在很多大报纸上做的广告，咱们都有证据。是写着绿化率，是建筑面积和绿地之比。绿化率达到50%。什么叫欺诈呢？我认为在公开的广告上，国家允许出版发行的广告上，公开发行的东西和实际巨大，另外还有欺骗行为，左右了消费者购买意识，我认为就是属于欺诈。我们小区业主们就买了，买了以后，最后我们一查，开发商根本没有对绿地做过一次测量。在交接书上，在所有测量里，就没有测量绿化率的，这一行是空的。可是我们自己没有办法，我们业委会代表全体业主拿出公摊面积的收入去请测量公司做的测量。现在测量的结果是绿化率相当于11.3%，跟50%相差多少呢？所以我们小区业主还是比较成熟，我们依法来进行维权，来打这个欺诈官司。小区的全体业主，因为业委会不能够作为一个主体来打官司。

邵里庭：我们那个绿化率不够，验收报告上怎么批的？绿化率达11.44%，剩余部分应该补齐。我老琢磨应该补齐是什么意思。这个是建委的验收单位意见，就是这么写的。

席军：我想问一下毕律师，您从法律角度怎么理解应该补齐的意思？

毕文强：我们收房是收自己的单套房间，整个社区要不要整体验收。我们的建设工程，包括开发商竣工验收以后有一个备案，原来叫验收是审核，后来因为房子太多了，政府部门根本管不过来，就采取了一种备案制度。这种备案制度是一个综合验收，除了很大型的一期、二期，正常的就以我们小区为例，就这么几栋楼，这个综合验收包含很多，公共设施都要一并验收合格。

这个过程刚刚大家都讲了绿地的问题，如果说不合格，实际上严格意义上不应该通过验收，既然通过了以后，等于说政府部门对它来的一种准行政许可，因为这是备案。事实上许多开发商也是以这种方式来抵消自己的责任，但是从法律角度来讲，如果追究开发商的责任，一个是从合同的约定责任上。合同约定责任是一方面，另外还有国家法制强制性的规定。

张大宪：关键的问题是咱们谁去伸张这个权益？业主没有这个意识，业主要有维权意识。原来讲理性维权，现在不应该提倡这个，因为有《物权法》出来了。咱们要依法维权。我们的全体业主授权给几个业主代表，然后打的这场官司。我们这场官司告诉大家一个好消息，我们赢了，我们胜诉了。在朝阳法院判决我们胜诉了。

我觉得第一大家伙要觉醒，知道以后要能够站出来去做这件事。没有人去主张，那么就纵容了他们。但是要做的时候，要依法去做。怎么去做？当然依法有很多种。我们是这么做，因为业主会没有主体诉讼资格权，但是我们实际上主要是业委会的代表，再加上几个业主的代表。我们选的是全体业主，房产证上的本人业主们，律师授权书，所有授权的这些人全全替他们打官司，包括执行，包括价格，我们是这么做的。

毕文强：我补充一下，关于社区综合验收问题，我觉得现在还是属于整体被忽略的状态。因为我接触过一个小区，他们在红线之内被侵占了一块绿地，修建了地铁的通风口。这种情况他们成立了一个业主委员会，业主委员会对这件事是不允许的，虽然这个出口同意修建，但是不同意借此将整个绿地圈出去。我们借助相关法律规定，我们认为法律关系是这样的。开发商应当对全体业主交付原符合规划的整体小区状况。包括它在红线，应该围绕红线进行封闭的院墙，这种情况下，我们给开发商发了律师函。结果是很好的，开发商承认这方面的错误，正准备恢复这个院墙。

由此，我延伸一下。其实对于小区公共配套设施的验收，它的责任应当在全体业主身上。全体业主是一个虚化概念，最终回落到业主委员会。所以说，我认为作为业主委员会一成立以后有很多职责。第一件事，就是盘清家底，公共资产弄清楚。所以这个水就是公共部分之一。

席军：我们遇到这个问题难点在哪呢，很多业主不知道哪块是公共区域。第二，既然是公共的，我干吗要维权？跟我没有关系。我想你们维权当中，是不是遇到过这样的难点，能不能给我们讲一下？包括业主之间内部的斗争。

业主代表：在我们元大都小区，也许是我们自夸，业主的素质是很高的。我们发出了两封致元大都业主一封信，第二封信，马上入住的，包括没有收房的业主200名就报名到我们这了，甚至没有人提到公共和私人空间部分，他们认为所有的事情都是大家的事情。素质是非常高的。

毕文强：你这种情况比较少见。

业主代表：包括我们是依法维权，还是理性维权，我们的诉求并不高，我们的诉求是要求开发商按照以前的承诺，给我们恢复以前的绿地和墙面。立体式园林，景观、雕塑这个都是它的前期宣传。

接着新天第张主任的说法，他逼着我们，包括业主还是业主代表，我们学了很多法律上的知识。刚刚说的欺骗和欺诈，包括我们这个物业欺诈是非常严重的。它是借用了国贸物业，我想如果提到国贸物业，大家都知道国贸物业是国际知名品牌。它就借助这个，它在精品购物指南，大型招贴传单上，写了一流的国际品牌，还有顶级物业，非常人所想，所有的一个是德国，一个是国贸物业，就是这两大宣传点。

席军：这让我想起了一个故事，一个游人到一个寺庙里朝拜。然后内急，想上厕所。于是就问，大师边上那个草房是厕所吗？大师特别震怒的告诉他，除了那个草房都是厕所。就是这个概念。

这个里面我你们有多少人是因为这个选择了国贸物业而选择了这个房子。而开发商会说你是因为看重了我的品牌，而不是国贸物业。这个如果讲起来，舒老师怎么看呢？

舒可心：我觉得民事关系当中，原告要举证国贸物业在我们购买房子的行为当中占了多大比例。因为购买行为实际上是一个综合的判断结果，房子的外立面漂亮，物业管理好，公司好，有没有喷泉，有没有水景，所以我们国家司法解释在房地产纠纷这块也说了，如果足以对房屋造成影响法院是支持的。

只要我们有足够多的证明资料，虽然没有办法说是特别明确的证据。但是我们要相信法官的自由裁量权。这个自由裁量权在法官。比如小区原来规划有喷泉，但是没有了，这个怎么赔，这个法官是有自由裁量权。重建这种诉求很简单，有的人要求退房，能不能退？这个法官有自由裁量权。

席军：谈到搜集证据这方面，王海可能在这个方面经验非常足，能不能帮助他们出一下主意？

王海：他们的证据比较简单，都在有关部门甚至建设原始档案都有的。把原始档案，或者买房合同去这些部门，把相关的规划、相关许可证调出来就可以了，这个不是复杂的。

另外就要看它提供的一些其他承诺，是在广告当中有没有具体明确，可以作为合同的一个附件。如果说宣传的很明确，我就是什么样的一个景观，那么就可以按照高院的房地产纠纷的一个司法解释，就是可以视为合同的一个附件。这个时候就可以按照相关法律规定来主张权益。如果说这些承诺很模糊，比如美丽的花园，或者是高级的楼盘，这种就不好主张权益了。

另外业主买房子，不要受有什么样的物业公司所引导。因为物业公司的聘用权是在业主大会，开发商找来的只是前期物业，不管是国贸物业还是所谓的高级物业，最终还是由业主说了算的。业主大会成立以后，应该说你想换成物业公司，只要大家同意，就可以换物业公司。

业主代表：他说的业主买房子不要看物业，我们很多业主都是首次买房子。可能不懂这个方面的东西，后来我们查询很多资料，实际上开发商是违反了很多北京市的暂行规定。比如北京市广告法暂行规定，规定开发商预售房屋是不能提及物业的，如果你提及了物业就是骗消费者。

邵里庭：前期物业由房地产商指定。

业主代表：房地产广告法暂行规定第19条，房地产广告中，如果涉及物业管理内容的应该符合国家规定的，涉及到尚没有实现物业管理内容，必须在广告中注明。还有包括这个东西你说有价值，包括升值潜力这样的概念，开发商也不能提及，因为广大购房者会相信你的话，而我们的开发商全都大量提及到了，国家有关部门对业主和消费者有保护的，只是没有深层次的去挖掘它。

席军：前面舒老师谈了，我们要买现房。国家已经开始计划取消预售制度。我想请问下舒老师和王海是不是取消了这些预售制度，这些问题就可以避免呢？

王海：我觉得取消预售制，这些问题基本上可以避免。

席军：基本上是什么概念？

王海：美国也有期房，就是买一块地，找一个开发商给你盖。你想盖什么样子，自己设置一张图纸，也类似于这种期房的概念。但是那种情况，所有的主动权都在于业主，就是消费者。中国现在的问题，我觉得搞不搞预售，也要看政府有没有能力，对房地产行业进行监管。你没有能力进行监管或者约束，或者监管成本很高的话，那么还是应该做现房销售比较合适一些。

席军：也就是说，人家那个东西可能是个人订单，我们这个房子全部是格式条款。



邵里庭：我跟美国房地产物业协会主席谈过，我感觉美国的东西和中国的东西不能全搬，美国是房地分流的管理模式。就是房产和地产是分流，所以说他们的小区管理，完全是能成为自己小区现房。可是中国是房地合流，就从体制结构上联系起来，中国是房地合流的，因为这些问题就成为根本无法解决的问题。只有从体制上，这次人大有几个提案，他们写提案我们去议论。他们提出来要求房地分流，因为只有房地分流，从经济性质和地产、房产也不是一回事，从管理形式和模式上也不是一个东西。中国人非得放在一起，过去我们是计划经济往下转制，所以容易混在一起，这个里面既有王海同志说的，有没有这个能力问题，同时又水木不相融。水木之间的关系既能相生，但是也有相克的过程，但是不是一个东西。中国的体制把房和地混流了。因此就产生了很多的问题，现在很普遍的问题，如果对政府来讲，我想实际上就是房地分流，这些问题都能解决。什么期房问题、物业问题、房产问题、开发问题。房地产开发商在国外是划为什么类别的？在国外我查过七个国家，都是属于服务型行业，不是实业。可是房地产在中国是变成一种实业，性质变了。操作没有变，性质变了。这个是小老百姓解决不了的问题。

我讲的最实质性的问题是什么呢？就是现在作为业主来讲，业主有什么？业主的公有私权，公共设施严格来讲，就是公有私权，大家业主共同享有，这么一个性质的问题。但是这个问题受到两步侵蚀。

第一步，开发阶段的时候，就被房地产商用不确权的情况下，侵蚀了你的公共部位。中国又有一个特征，就是《物权法》，房地产刚开发出来，业主委员会成立之前，物业管理公司是由房地产商进行指定和招标的，房地产商做主请的，而不是业主请得这么一个物业公司。当然现在配套出来有一个前期物业管理的条例，当时没有这么细。

这个里面就出现两个核心问题，一个核心问题，就是你房产商请的物业，您对这个物业并不负责。而对这个物业所造成的后果都由入住的业主来承担，这个就是矛盾焦点。

毕文强：关于预售制，学界没有什么争议，基本上沿袭了香港卖楼花的制度。但是香港的预售制度怎么来实施的，这个也是先规划完以后，房子没有建之前就开始卖了。它卖了，大家买它给的钱放在银行，银行要对开发商的楼盘进行建筑进度进行监督。比如它建了一层、两层、三层以后，预算结束完以后，后一批钱可以再进行打入，也就是银行对这批按揭款，预售先交的钱有一个支付监督的过程。

在中国完全四不像了，在前几年预售刚开始的时候，会出现什么状况呢？你就会发现真的卖楼花，开发商拿着几张纸，大量钱进来，这个就造成我们和原始的香港的预售制出现问题，这个出现什么问题？就是高价格低品质。开发商真正交给你的房子，市场变化可能行情都会出现问题，就会随机降低你的质量来维持成本。所以这就是预售制的问题。

舒可心：中国人到了香港以后，只是学了一些皮毛回来，就开始卖楼花。从经济学角度来讲，卖楼花肯定会加速经济周转率，但是没有看到背后如果不监管会造成多么大的社会问题。所以预售制本身没有问题，就像足球本身没有问题，如果没有好裁判，黑哨就没法看了。但是如果政府执政能力差，就别出这种西方市场经济社会的高难度的游戏规则，因为你驾驭不了游戏规则。简单的说，就是取消预收制度，肯定就能解决目前商品房当中的很多问题。因为都是现房销售，但是肯定对经济发展会有一定的影响。想提高经济发展速度，政府公务员的制度、管理能力就得上来，整天官商勾结，整天想坐那，别人给你端洗脚水，根本就不是为公共大众做贡献的官。所以同样是土地，同样是人，有的国家管得好，有的国家管得不好，这个就和公共管理素质有关。

我们才有几届大学生学政府管理的？学公共关系的？还没有几届。包括我们都是买期房的，都是受了一定的影响。我们这代人就是为了培训中国的公共管理者，让他们在实践当中学会，我们实际上承担成本的。我们实际上给他们做嫁衣的，我们给中国改革开放也是贡献了自己的青春和财富的，但是我们今天发生的问题，一定让我们的后代不会发生了。

王海：我补充一下，香港为什么搞预售制没有太大问题呢？因为香港和大陆不同的地方，香港的业主很容易行使话语权，但是大陆的业主很难行使话语权。大陆的结社自由并没有很好的落地，所以不可能像香港那样，有很多的社团组织或者说我买了一个楼的房子，我没有业委会，我可以先成立一个协会，甚至成立一个政党来行使话语权向政府施加压力，甚至问责官员，甚至提出一些修改规则的建议。在中国现在没有办法行使话语权，也没有办法问责管，而且特别是中国的行政监管资源是有限的，就好像舒老师说的，政府要验收房屋都没有能力去验收，改成了备案，实际上政府没有能力进行监管的。你在没有能力进行监管，又没有办法让它形成一个自然的相互制约这样一个前提下，搞这个预售显然是不负责任的。

舒可心：我想把王海的话说的更明白一些，香港人所谓的话语权，中国大陆的官员也会说，你们也有话语权，你们可以告发展商去。如果一个楼盘在香港出现诈骗商，人民会问政府体系你怎么能出这种体系。而在大陆不是这样，我们的体系决定了出贪官污吏和诈骗犯，我们体系决定了一个好的业主被逼疯，甚至被逼的用暴力办法去维权，这是体制造成的，人民的话语权就要问政府，你怎么构架成这样一个体制。这是关键，这个就是逼良为娼。

毕文强：来点正面的，我们的预售制度好不好，有一个现实比较。但是在那种情况下，预售制度可能比较行得通的。

舒可心：发展商的老总都是政府原来的公务员，所以发展商老总自己成立一家公司，就希望原来办公室同事给他一个好制度，让他不用钱就能做生意。

毕文强：但是不可否认，现在确实用这种方式规避了，也许有更好的方式。

舒可心：资本主义初期都是掠夺的，推动社会的发展，这个我们都信。我们现在回顾这些过程。

席军：我觉得刚刚的争论很有意思，既然是3.15维权，还是回到业主的层面。我想听元大都的业主代表们还有什么关键的问题？

业主代表：开发商在售楼的时候，它打的是一个酒店式公寓精装修。但是我们收房的时候，必须让我们把所有手续办齐了，才能拿钥匙进屋看这个东西。一看就傻眼了，那个房子就是普通住宅，连经济适用房都不如，顶上是上世纪五六十年代用的大灯泡，一腿门，厕所连45度都打不开，厨房的柜子门打开和电灯泡又打在一起，这是什么时代？这个时代还有这么高级的酒店式公寓，这个多落后。我就不理解，在咱们国家，开发商怎么把房子做到这个份上。我们要去买辆汽车，那个车里里外外我们都可以看，买回来该怎么服务就怎么服务，我觉得钱花的很舒服。这个房子这么大的东西，一个老百姓一辈子的积蓄放在这，结果人家骗里骗的彻彻底底。

舒可心：你说汽车，但是车七八十年代、八九十年代也有买来是纸壳的情况，只不过现在市场成熟了。再过一些年，房地产市场也会跟汽车市场一样，只不过我们现在是在新兴市场。政府监管不利，背后就是权钱交易。所以咱们这一代人，咱们用咱们的钱买房，都是为国家经济发展做贡献，为子孙后代造福，就是这样。不是说一个产品刚开始就是好的，按照计划经济的模式，自行车我们国家的自行车飞鸽、凤凰两个品牌，生产出来一辆就是好的，但是产量少。后来社会主义，于是破车出来了。如果今天所有的房子是建设部来盖，咱们就不要谈这些，就谈工资从46块钱怎么变成56块钱。我们要敢于批评政府，建设口是贪官污吏盛产的地方。



席军：我就是想了解一些细节方面的问题。

业主代表：我也想咨询舒老师和毕律师，我们元大都刚才这位业主代表提到装修上的细节。比如我们这个开发商就违反建筑装饰装修的一些最基本的规范。还包括了比如外墙的技术合格规范，还又包括外面的规划绿地的规范，都是属于北京市建委的明文规定，开发商都可以公然去违背它。我们这个维权，对于北京市建委、规划委的这个规定，我们如何去找这些部门协商？

还有包括开发商违反北京市不正当竞争条例和房地产广告发的暂行规定，这个我们已经研究了，是应该跟工商政府来协调解决这个问题，一个是工商，一个是北京市建委，这个实际上取决于我们维权的成本。包括刚刚说的饮水问题，就是朝阳市卫生局，涉及到政府的方方面面。所以我们的维权很艰难，每一个细节都和政府的政策息息相关。

业主代表：在维权过程中，我觉得业主维权太困难了。尤其像房地产，我们去找的部门，可以说部门太多了。房子有问题去找建委，建委说你这个是设计规范问题，找规划院，你说绿地有问题，他说你要找园林部门，说墙面有问题，砖不防火，这是消防问题。作为业主怎么可能跟这么多的国家机关部门，你去跟他们维权维不了。我们是非常弱的弱者。

毕文强：咱们业主90%都有这种心态，套用穷爸爸富爸爸的话，你的意识已经把你自己定位为弱者。所以你的表现会越来越没有力量，你们查的法律法规，查的有时候比律师知道的法律法规还多。我们绿化去找园林局了，但是凭什么去找园林局？依照什么样的规定找园林局？如果园林局不做怎么办？这个里面可能有这两个途径，如果绿地不够，我们可以依据合同约定，或者法律强制规定，来追究开发商违约责任，这是一种途径。

另外一种途径，如果我们界定了园林局在这方面有行政督查责任。如果园林局不做，那就是行政不作为。比如规划部门，规划委员会，作为一个主管部门，如果它对这种违法行为有义务去监督的时候，而不去做的时候。这个时候你找他，才有一个对口的针对性的借口，如果你不做，我行政诉讼，你行政不作为，如果你败诉，可能受到法院制裁。

业主代表：比如说虚假宣传这块，肯定是工商了。工商三大条款，一个广告法，不正当竞争条例，还有房地产暂行规定。我们列了30条规定，我们推到工商局，工商局推到朝阳，朝阳又往后推。

业主代表：关键像踢皮球，政府各部门把你当球踢。

毕文强：行政诉讼最有效。

业主代表：但是作为业主很难拿到开发商字面证据。

毕文强：行政诉讼是什么呢？是要求政府机关作为或者不作为的一种诉讼。它作为或者不作为是有责任来说明它应该作为，而且做了，所以它没错。或者它不作为，然后又这种不作为的依据。这两点必须向法院证明它是对的，而不是要向法院证明它是错的。所以行政诉讼有这种优点。

房地产开发商可能不怕消费者，它怕的是政府的保护伞。如果是政府确实某些部门做得不好，你去打它，对开发商造成的压力，要远比打它的压力要大。

业主代表：现在有一个问题，我们业主本身应该找开发商的毛病。我们突然间把开发商对准政府去打，这不是鸡蛋碰石头。

业主代表：我觉得毕律师说的一点，很多我们的业主代表都在做。你要借助政府的力量。

毕文强：政府是服务型政府，欢迎你去监督它。

王海：你们明确一下，你们的事情到底归谁管理就可以了，明确它的职责。

邵里庭：刚刚您说的那些，我可以告诉你，我碰上收房子的时候，比你们糟糕多了。根本就进不去人，我们最后怎么处理得？我靠业主。我就是靠业主，不仅仅是把房子修到我满意为止，我入住。而且修的过程中，还得给我交晚迟交金，我们平均每人拿到1.8万，交房了，房子没有达到质量，这个中间有一个差距，这段时间不仅把房子给修了，而且把滞纳金交了，还没有打官司。怎么做的？我有一个名言，所谓邵氏名言，看得见行得通。第二依靠群众，群众事情群众办。我们发现这些问题，没有找开发商，大家把业主群里的资源找齐，您是搞电工的，您是搞装修的等等，我们自己先成立验房小组，我们和开发商打一个官司，他们要求跟你们一样，交了钱拿钥匙，我们说不要钥匙先验房，最后开发商在我们据理力争中，它让了这一步，我们人先去检查房子，几号房子存在什么问题，我就交给你，你管不管？不管我不收房。这样拖了一个半月，最后一看半个多月过去了，你没有入住，钱过不来，它只好去修，我们又进行二次验收，完了以后，我们拿到钥匙，我们拿到钥匙不进去，您延期住房多长时间，按照合同先把钱给我，就谈两天，两天结果是什么？

第一天谈判，第二天把钱打到每一位业主的户上，然后再入住。那两天写了九个方案，最后每个业主都把退赔款的存折都准备好，您说退钱不方便，我们把存折都准备好了，您说银行不方便，我们把银行的人找来，银行说只要你把钱划过来，我们12小时之内把钱通通打到帐户。在解决这类问题维权的时候，维权是要有实效，这个时候我看靠天靠地不如靠自己，业主群有无限大的资源库，我是学经济的一个老头，有时找业主，业主里有能人，我们业主群里有公务员，我就找他，把材料给我弄过来。你要什么东西，我有多大能耐，我业委会几个人有什么能耐，档案一查，打个电话。可积极了，一分钱不要。

我说的意思，我们首先要相信自己，维权是要维，但是要相信自己能维权，而且要真正的靠自己，是靠我们整个业主群体都发挥起来。为什么我们能成功？就是要靠业主，维权也要靠业主。

席军：我觉得邵主任说的非常对，有很多关注这个方面的业主，以后可以多跟邵主任这样的英雄学习。实际上业主不管是跟相关政府部门，还有一种现象比较特殊。如果真的是确认违约也好，或者什么情况也好，可能出现一种什么结果呢？我这个项目出问题了，结果法院把它冻结了，不让你卖了，前面已经有卖了，这个时候业主提出问题，说我们会不会对一期买房的人有影响，产权证办不下来怎么办？还有这个楼本来一开始规划20层，后来盖了25层，超高了。结果导致整个楼办不下来产权证，业主也觉得无处伸冤，没法告。



毕文强：第一种情况，如果是房子被查封，这种情况是应当办产权证的业主，可以依照合同到开发商那里办理产权证违约责任，这段时间，应当是开发商向购房者承担责任。

第二种情况，如果部分房屋被查封，自己的房子没有被查封，当然不会影响你办产权证。

席军：有网友问到，我这个楼分几期，现在这期当初是有销售违规行为以及供应商内部矛盾，导致人民法院查封了未售所有项目的产权。但是一期这些人也没有办产权证。

毕文强：这个问题中间没有必然的联系，也就是说，已售的部分，如果开发商能够办理竣工验收备案，能够办理大产权证，协助办理过户登记的所有手续，并不影响的话，那么办理这种过户登记不会受影响。除非现在是一种情况，由于原来的未销售部分的查封已经影响到开发商整体办大产权证，这种情况现实中是很普遍的。因为在房管部门，可能对开发商有一个约束，比如什么条件不具备，整体大产权证不给你办。开发商没有大产权证，过户登记谈不上。这个时候业主只能追究开发商的违约责任。

邵里庭：有一个小区就是因为这个事情，找过我两天。他们前期买房，开发商五证不全，但是已经把房子买了，后来查出五证不全，上面封了，不让办产权证。当时他们来了七个人，就谈这个事情。

毕文强：这种情况有什么具体案例呢？我知道一个开发商在一个繁华地段，本来他加盖了一层，这个时候北京市规划管理部门要对它进行规划验收，由于和原来规划不符就要受处罚，一个就是罚款，一个就是拆除。一般就是罚款，罚款完以后，给它补办规划验收。这是一个过程，如果这个过程没有进行完，后续的验收是不能进行的。

席军：现在业主遇到的就是这样的问题，就是这个房子，比如顶加盖一层、两层，底下的没有问题，就是上面建委认为超高了，不让你办，结果找开发商，开发商跑了，找不着了。这个怎么办？

毕文强：因为办产权证有几种方式，办产权证是办自己小产权过户登记，前提条件要有大产权证。还有一种方式就是法院的判决，这个可以确权的一种依据，这种情况必然要走诉讼途径。

最麻烦的就是开发商没有跑，比如开发商欠政府部门的土地出让金。这种情况下，开发商拿业主要挟政府，希望业主去闹，闹之后的情况，很多手续政府由于开发商不具备，没有交钱，所以没有办法办理，这种情况就停在那了，最终受损的是谁？开发商四两拨千斤，完全把拨到业主身上，业主没有办法就要上访，什么事情都出来了。政府为了维持稳定，土地出让金的事情可以暂缓，把手续先办齐全。这种事情会有，因为出现类似的结果，导致开发商会利用这种危机状态。

席军：如果是这样，我作为业主我就想，因为我买了房是跟你开发商买的，如果开发商办不了产权证，政府以这个理由不给我办产权证，我住了多少年了，跟开发商违规没有关系。开发商违规国家有关部门去处罚它，为什么不给我办产权证呢？

毕文强：这有一个基本常识。产权办理有一个初始登记，商品房预售制为例，首先建立一大批的房子，由期房转化为现房过程，实际上是开发商办理大产权证的一个过程。真正的标志是开发商拿到大产权正，房子才从法律意义上变成现房，现房的销售是以开发商办理大产权证为基础。如果开发商大产权证不成立，那么后面的过户是无从谈起的。开发商办理大产权证需要竣工验收备案，需要交纳以前部分土地出让金补足，需要完成政府部门规划验收，建了25层就是25层，比如里面是商铺，不能建成住宅，必须通过国家验收，如果和原来规划不符合，国家不可能给它的。

事实情况是什么呢？开发商可能由于经济原因驱动，把原来20层建成了26层，这样就会出现一系列违法状态。业主说因为我交了钱我要办产权证，开发商就说，政府不让办，政府说什么呢？政府部门说，开发商这违约，规划不行、质量不好、土地出让金没有交，我没有办法给它办。所以这个就是一种状态，这种状态下说一定要满足业主办理产权的要求，其实我认为也是需要退一步思考的问题。

席军：看来这个东西有必要在法律层面进行专题研讨。

业主代表：现在元大都这个房子在没有销售许可证，没有产权证情况下销售现房，这个是允许吗？元大都是有预售许可证的，但是这个预售许可证已经过期了。

毕文强：实际上正在从预售到现售的一个办理手续过程中，所以它在办理预售许可证或者办理销售许可证没有必要。但是它办理大产权证又缺乏相关的手续，因为政府是很体系化的。

业主代表：现在销售现房是合法的？

毕文强：司法实践中是合法的，因为就是一个标志。你在起诉到法院之前，开发商拿到预售许可证、销售许可证或者产权证的时候。

业主代表：前提是它的预售许可证已经过期了。

邵里庭：预售许可证如果延期，应该有延期的文。

席军：因为今天时间的关系，非常高兴请到各位专家和业主。通过今天的探讨，我们就发现在中国是两项运动最没有悬念，一项就是足球，一项就是乒乓球。房产界有两个没有悬念，一个是价格，一个是质量。往往价格和质量成反比。通过元大都维权事件给我们上了一课，通过房龙网的直播，我们看到网上有很多业主提各种各样的问题。

有些问题实在是过细了，比如一般房产证多长时间能办下来，还有一些过于宽泛的，比如发现质量问题如何处理。我觉得这些东西可能是业主非常关心，但是我觉得有点过细，不好一一答复，有的太宏观也不好答复。希望业主们关注我们，希望把这些问题汇总起来，将来同时给大家开辟一种形式，请有关专家来做专门解答。

最后的时间，能不能请各位每人用一句话谈一下今天的感受，做一下点评。

宋亿平：有一个很深的感触，咱们这个面对面缺了一个对象就是政府。我想大事小事都是缺政府的角色，可能这个就是跟社会目前这个阶段有着紧密的联系。咱们法制不健全，在这个过程当中。人际关系、人情法律又形成一个特殊的关系。这是咱们中国特色当中的一种客观现象。这个可能需要一段历史时间才能去克服。所以这样就导致了我们很多的问题得不到解决，得不到落实，就是因为这个角色没有出场，没有发挥好。希望政府能够主动站到第一线。

邵里庭：业主维权从业主自身做起。

毕文强：消费者的知情权保护它有一个过程，应该来讲是从切身的知情到对周边群体的知情，到对一个周边地区的知情，甚至到一个民族，一个国家，对人类的知情。目前我们倡导对自身以及周边切身利益的东西，我们要积极关注，从这儿开始。

席军：从知情权开始来进行维权。

舒可心：谈知情权问题，一切权利都是我们争来的，如果我们坐那祈祷上帝给我们什么权利，那么上帝什么权利都不会给我们，我们只能争，只能靠行动，行动越多，越强力，争来的权利可能就越多。没有行动什么也别谈，包括话语也是行动。

王海：我觉得有两句老话提一下，一句话会哭的孩子有奶吃。另外一句话就是可怜之人必有可恨之处。公民的权利要去争取，光有权利不够，还要有权利的觉醒，光有大公共汽车不行，还要有谁来开这个汽车。另外我要提醒一下，业主们收房的时候，最好同时验收一下配套设施等等这些共有财产，包括锅炉、水箱这些的情况。

席军：王海的意思，就是业主收房的时候，不光是关注自己的小窝，还要关注公共权益。

张大宪：第一，坏人、恶人都是被耸人们惯出来的。号召广大业主的觉醒。

第二，希望政府一方面要加大培训力度，要普及这些知识，所以王海讲的交接房子的时候，要知道咱们公摊面积，共有设施，业主们都不懂，要加大专业知识的培训。再一个从源头上对开发商加强严管，设高门槛。

席军：实际上我们今天从开始探讨的食品安全，到后来探讨的房地产问题，都是涉及到我们现有企业，不管是国际化大企业，还是国内的一些企业，如何发展？如何自律？如何有自己的良心来做好产品这样一个概念！只有真正拿出真正的良心，是为老百姓做好的产品才能够成功。我们都知道麦当劳为什么成功？我们在美国考察的时候，就看到美国麦当劳总部，在墙上挂着公司的理念，叫我们之所以成功，是因为没有人比我们更严肃对待汉堡包事业。把汉堡包看成一个事业来对待，我想这个是它成功的一个非常重要的理念。

我希望我们所有的企业，包括我们的业主能够认清自己的价值，找到自己的归宿，一边要维权，一边要帮助政府提更多建议，同时用这些建议去规范发展企业做得更好。谢谢各位的参与！

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