四条线一个框凭啥要卖20万？——王海代业主叫板“车库潜规则”
2009/6/29 9:45:15作者：首席记者 高戬 记者 陆季惠 摘自：转载2009年6月26日《姑苏晚报》今日32版 编辑：员工
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淡出公众视线已久的维权英雄王海，近日重出江湖。
王海受张家港市中心王府名邸小区40多位业主委托，向开发商追讨地下车位“使用费”。该小区的地下停车位，每个面积约15平方米，“使用费”高达20万元左右。王海以公民代表的身份，代表其中的两位业主向张家港市人民法院提起诉讼，昨天，法院正式受理了诉状。
记者调查发现，围绕着地下车库权属问题，在苏州乃至全国范围内，业主和开发商之间已经进行了多次较量，但由于相关法律的缺失，业主们维权成功的案例罕见。
和地下车库一起隐藏于地下的，似乎还有一条迷雾重重的“潜规则”。
四条线一个框15平方米20万
王府名邸小区位于张家港市中心沙洲路步行街南侧，共有8幢高层和小高层建筑，底层是商铺，上面是居民住宅。“小区是在2006年1月份前后交房的，”业主代表刘先生介绍说，就停车位问题而言，王府名邸小区在张家港可谓独一无二，因为小区内没有一个地面停车位，业主们的汽车，必须停在2号楼和7号楼底下的地下车库里。“在交房之前，开发商就通知我们购买地下车位，说先交钱的可以先选，”于是，刘先生毫不犹豫地买下了一个车位。
据统计，目前王府名邸至少有40多位业主从开发商手中买下了停车位，停车位的面积平均为15平方米左右，售价普遍在20万元上下。记者看到了开发商张家港新城置业有限公司开给一位业主的收据，金额为21.8万元，收据摘要栏中写着业主的房号和“地下车位”的字样，以及车位的编号。
据业主们统计，开发商“出售”地下车位的方式大约有三种：
一、直接出售，并开给收据；
二、和业主签订租赁协议，租赁期限为“长期使用”；
三、在签订购房合同时“预售”。“我们花这么多钱买到的，实际上就是四条线围成的一张框框，连个产权证都没有。”刘先生说。
停车费涨价引爆双方矛盾
2008年1月12日，王府名邸小区业主委员会和新城物业公司（新城置业的子公司）签订为其三年的物业服务合同。合同中第十一条约定：在地下车库临时停车收费标准为4元/次。
刘先生介绍说，这份合同生效后，小区内那些没有购买停车位的业主，也可以以临时停车的方式在地下车库停车，“反正每次4块钱，也不算贵，业主们也都能够接受。”
2008年12月13日，地下车库矛盾的“导火索”被点燃了——
当天，新城物业发出了通知，内容是：王府名邸地下停车场的临时收费标准由原先的4元/次，调整为2元/小时；
12月24日，新城物业再次发布通知，称“地下停车场道闸系统将于2009年1月1日启用，届时所有车辆一律凭贵宾卡或感应膜进入。”
所谓贵宾卡和感应膜，刘先生介绍说，这两样东西相当于开启地下车库道闸系统的“钥匙”，只有购买或长期租赁了地下停车位的业主才能拥有，换言之，那些没有购买或租赁地下停车位的业主，将无法把汽车开进地下车库。
12月25日，王府名邸业主委员会发出了通知，对物业公司单方调整停车管理规定不予认可，但当天夜间，这份通知就被撕掉。
业主们和开发商、物管之间关于地下车库的矛盾，就此全面爆发。2008年12月29日，王府名邸业主委员会代表全体业主，就小区地下车库权属、使用、管理等问题，向张家港市委、市政府及相关部门提交了报告。
张家港市社会调解中心召集相关部门，于2009年1月4日和1月10日进行了两次调解，于1月13日作出书面的调处纪要，纪要中关于车库使用问题写道：
“已购买王府广场地下停车位使用权的，由新城置业有限公司发放贵宾卡，其车位固定不变，使用年限与地表建筑物使用年限同步”；“未购买王府广场地下停车位使用权的王府广场业主，可办理地下停车年卡，依次停车，车位不固定，缴费办卡，凭卡停车。收费标准为3600元/年。新城物业公司须在晚上5点－早上8点留有一定的余地，确保持卡业主的夜间停车”；“若夜间地下停车位有余地的话，可对外吸纳社会车辆夜间停放，社会车辆夜间停车缴费标准为4800元/年”；“白天临时停车的，按5元/2小时起步价收费，每超时1小时加收2元。”
地下车库到底是谁的？
车库风波后，王府名邸的业主们开始思考一个问题：自己楼下的地下车库到底是谁的？开发商凭什么高价出售停车位？ 40多位购买或长期租赁停车位的业主找到了王海，希望他能帮自己讨个说法。
日前，王海代理其中两名业主起诉新城置业，要求对方退还购买停车位的全部款项。“整个王府名邸只有这么一个停车的地方，”王海表示，那么，根据《江苏省城市规划管理技术规范》，这个地下车库就是配建车库，属于小区公共配套建筑，归全体业主共有，开发商无权出售。“配建车库就好比汽车的安全带，汽车在出售的时候不可能要求买车人单独购买安全带。”
其次，王海经调查发现，王府名邸的地下车库全部属于人防工程，而国家相关法律规定，人防工程属国家所有，不得出售。
而至于开发商和部分业主签订的长期租赁停车位的协议，本案的代理律师认为，《合同法》规定，租赁合同的最长期限为20年，所以，这种“长期”的租赁协议是无效的。
而张家港市人防办负责人在接受采访时说，王府名邸的地下人防车库系开发商全额投资，《苏州市人民防空工程管理办法》规定，人防工程“谁投资，谁使用，谁受益”，开发商向业主转让人防出库使用权的做法并无不当。
法律缺失，“潜规则”成主角
记者调查发现，关于人防车库的争议，在苏州市范围内并非首次发生，其权属问题界定起来相当复杂，以至于人防工程的主管部门都感到棘手。“目前可以明确的是，开发商具有必须建造防空地下室的义务，”苏州市人防办副主任童岩介绍说，目前江苏省规定，开发商须按照整个建筑面积的2％－5％修建防空地下室。
那么开放商对于防空地下室又有哪些权利呢？童岩介绍，江苏省的规定是：按法定比例修建的防空地下室，其权利肯定不在开发商手中，不得出售；苏州市规定，按法定比例修建的防空地下室，属国家所有，法定比例之外的部分，得看建造成本由谁支付。
“目前，防空地下室与车库合二为一的做法非常普遍，这两者搅在一起，情况就变得更为复杂。法定比例面积之内的部分很简单——归国家所有，而法定比例之外的部分，其物权到底归谁所有，目前谁也说不清。”童岩说，连《物权法》都回避了这个问题，这部法律中的相关条款说得很笼统：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。此外，我国现行的土地法律法规中，只对地表土地使用权作出了规定，而地下空间的土地使用权问题没有明确说法。
由于法律的缺位，“潜规则”就上升到了主导地位。童岩说，根据《物权法》，车库权属问题只能“约定”，于是，很多开放商就和购房者“约定”——地下车库只卖不租，“尤其是在房市红火，开发商处于强势地位的时候。”童岩说，相城区曾经有一个楼盘，开发商明确表示，房子和地下车位打包出售，不买车位的，免谈。
对于王府名邸业主起诉开发商的案件，童岩直言：业主胜诉的可能性不大。“除非业主能够证明，地下车库的建筑成本已经摊入房价，或者开发商卖掉的车位就是国家所有的人防设施。”
为了减少地下车库的争议，苏州市人防办正在进行探索。童岩介绍，首先要在全市范围内统一法定人防设施的建造比例；其次，要在设计图纸和地下车库现场明确划定国家所有的人防设施空间；此外，还有给人防实施实际使用人一个相对明细的使用权证。
“希望这起案件能够提醒老百姓，千万不要购买国家所有的人防车库。”王海说。
王海受张家港市中心王府名邸小区40多位业主委托，向开发商追讨地下车位“使用费”。该小区的地下停车位，每个面积约15平方米，“使用费”高达20万元左右。王海以公民代表的身份，代表其中的两位业主向张家港市人民法院提起诉讼，昨天，法院正式受理了诉状。
记者调查发现，围绕着地下车库权属问题，在苏州乃至全国范围内，业主和开发商之间已经进行了多次较量，但由于相关法律的缺失，业主们维权成功的案例罕见。
和地下车库一起隐藏于地下的，似乎还有一条迷雾重重的“潜规则”。
四条线一个框15平方米20万
王府名邸小区位于张家港市中心沙洲路步行街南侧，共有8幢高层和小高层建筑，底层是商铺，上面是居民住宅。“小区是在2006年1月份前后交房的，”业主代表刘先生介绍说，就停车位问题而言，王府名邸小区在张家港可谓独一无二，因为小区内没有一个地面停车位，业主们的汽车，必须停在2号楼和7号楼底下的地下车库里。“在交房之前，开发商就通知我们购买地下车位，说先交钱的可以先选，”于是，刘先生毫不犹豫地买下了一个车位。
据统计，目前王府名邸至少有40多位业主从开发商手中买下了停车位，停车位的面积平均为15平方米左右，售价普遍在20万元上下。记者看到了开发商张家港新城置业有限公司开给一位业主的收据，金额为21.8万元，收据摘要栏中写着业主的房号和“地下车位”的字样，以及车位的编号。
据业主们统计，开发商“出售”地下车位的方式大约有三种：
一、直接出售，并开给收据；
二、和业主签订租赁协议，租赁期限为“长期使用”；
三、在签订购房合同时“预售”。“我们花这么多钱买到的，实际上就是四条线围成的一张框框，连个产权证都没有。”刘先生说。
停车费涨价引爆双方矛盾
2008年1月12日，王府名邸小区业主委员会和新城物业公司（新城置业的子公司）签订为其三年的物业服务合同。合同中第十一条约定：在地下车库临时停车收费标准为4元/次。
刘先生介绍说，这份合同生效后，小区内那些没有购买停车位的业主，也可以以临时停车的方式在地下车库停车，“反正每次4块钱，也不算贵，业主们也都能够接受。”
2008年12月13日，地下车库矛盾的“导火索”被点燃了——
当天，新城物业发出了通知，内容是：王府名邸地下停车场的临时收费标准由原先的4元/次，调整为2元/小时；
12月24日，新城物业再次发布通知，称“地下停车场道闸系统将于2009年1月1日启用，届时所有车辆一律凭贵宾卡或感应膜进入。”
所谓贵宾卡和感应膜，刘先生介绍说，这两样东西相当于开启地下车库道闸系统的“钥匙”，只有购买或长期租赁了地下停车位的业主才能拥有，换言之，那些没有购买或租赁地下停车位的业主，将无法把汽车开进地下车库。
12月25日，王府名邸业主委员会发出了通知，对物业公司单方调整停车管理规定不予认可，但当天夜间，这份通知就被撕掉。
业主们和开发商、物管之间关于地下车库的矛盾，就此全面爆发。2008年12月29日，王府名邸业主委员会代表全体业主，就小区地下车库权属、使用、管理等问题，向张家港市委、市政府及相关部门提交了报告。
张家港市社会调解中心召集相关部门，于2009年1月4日和1月10日进行了两次调解，于1月13日作出书面的调处纪要，纪要中关于车库使用问题写道：
“已购买王府广场地下停车位使用权的，由新城置业有限公司发放贵宾卡，其车位固定不变，使用年限与地表建筑物使用年限同步”；“未购买王府广场地下停车位使用权的王府广场业主，可办理地下停车年卡，依次停车，车位不固定，缴费办卡，凭卡停车。收费标准为3600元/年。新城物业公司须在晚上5点－早上8点留有一定的余地，确保持卡业主的夜间停车”；“若夜间地下停车位有余地的话，可对外吸纳社会车辆夜间停放，社会车辆夜间停车缴费标准为4800元/年”；“白天临时停车的，按5元/2小时起步价收费，每超时1小时加收2元。”
地下车库到底是谁的？
车库风波后，王府名邸的业主们开始思考一个问题：自己楼下的地下车库到底是谁的？开发商凭什么高价出售停车位？ 40多位购买或长期租赁停车位的业主找到了王海，希望他能帮自己讨个说法。
日前，王海代理其中两名业主起诉新城置业，要求对方退还购买停车位的全部款项。“整个王府名邸只有这么一个停车的地方，”王海表示，那么，根据《江苏省城市规划管理技术规范》，这个地下车库就是配建车库，属于小区公共配套建筑，归全体业主共有，开发商无权出售。“配建车库就好比汽车的安全带，汽车在出售的时候不可能要求买车人单独购买安全带。”
其次，王海经调查发现，王府名邸的地下车库全部属于人防工程，而国家相关法律规定，人防工程属国家所有，不得出售。
而至于开发商和部分业主签订的长期租赁停车位的协议，本案的代理律师认为，《合同法》规定，租赁合同的最长期限为20年，所以，这种“长期”的租赁协议是无效的。
而张家港市人防办负责人在接受采访时说，王府名邸的地下人防车库系开发商全额投资，《苏州市人民防空工程管理办法》规定，人防工程“谁投资，谁使用，谁受益”，开发商向业主转让人防出库使用权的做法并无不当。
法律缺失，“潜规则”成主角
记者调查发现，关于人防车库的争议，在苏州市范围内并非首次发生，其权属问题界定起来相当复杂，以至于人防工程的主管部门都感到棘手。“目前可以明确的是，开发商具有必须建造防空地下室的义务，”苏州市人防办副主任童岩介绍说，目前江苏省规定，开发商须按照整个建筑面积的2％－5％修建防空地下室。
那么开放商对于防空地下室又有哪些权利呢？童岩介绍，江苏省的规定是：按法定比例修建的防空地下室，其权利肯定不在开发商手中，不得出售；苏州市规定，按法定比例修建的防空地下室，属国家所有，法定比例之外的部分，得看建造成本由谁支付。
“目前，防空地下室与车库合二为一的做法非常普遍，这两者搅在一起，情况就变得更为复杂。法定比例面积之内的部分很简单——归国家所有，而法定比例之外的部分，其物权到底归谁所有，目前谁也说不清。”童岩说，连《物权法》都回避了这个问题，这部法律中的相关条款说得很笼统：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。此外，我国现行的土地法律法规中，只对地表土地使用权作出了规定，而地下空间的土地使用权问题没有明确说法。
由于法律的缺位，“潜规则”就上升到了主导地位。童岩说，根据《物权法》，车库权属问题只能“约定”，于是，很多开放商就和购房者“约定”——地下车库只卖不租，“尤其是在房市红火，开发商处于强势地位的时候。”童岩说，相城区曾经有一个楼盘，开发商明确表示，房子和地下车位打包出售，不买车位的，免谈。
对于王府名邸业主起诉开发商的案件，童岩直言：业主胜诉的可能性不大。“除非业主能够证明，地下车库的建筑成本已经摊入房价，或者开发商卖掉的车位就是国家所有的人防设施。”
为了减少地下车库的争议，苏州市人防办正在进行探索。童岩介绍，首先要在全市范围内统一法定人防设施的建造比例；其次，要在设计图纸和地下车库现场明确划定国家所有的人防设施空间；此外，还有给人防实施实际使用人一个相对明细的使用权证。
“希望这起案件能够提醒老百姓，千万不要购买国家所有的人防车库。”王海说。
本文关键词：人防车位使用费
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